В этом году стартовала программа Московского правительства «Индустрия отдыха», которая предусматривает масштабные инвестиции в обновление парковых зон города. Мэрия рассчитывает не только отбить вложения, но и получить прибыль.
Программа рассчита на на пять лет. В течение 2011—2012 годов в столице пред полагается благоустроить 100 парков. «Уже в этом году по ли нии департамента жилищно-коммунального хозяйства есть девять парков, которые мы планируем передать под ключ благоустроенными. Еще 91 парк в следующем году заживет новой ландшафтной жизнью», — заявила заместитель мэра по социальной политике Людмила Швецова. В свою очередь, столичный градоначальник Сергей Собянин сообщил, что только в текущем году на реконструкцию и проектирование парков Москвы планируется потратить около 15 млрд рублей. «У нас не хватает ухода за действующими парками и скверами. В первую очередь 80% территории этих парков — и парков культуры, и окружного уровня скверов, и муниципальных — требуют серьезных денег, для того чтобы и восстановить зеленые насаждения, и благоустроить и новые формы, спортивные, торговые объекты, если это необходимо, объекты для развлечений, для детей, для мам, для семейного отдыха», — обрадовал население градоначальник.
Предприятие не выглядит доходным, однако мэрия надеется как минимум сделать парки самоокупаемыми. Для этого планируется активное развитие развлекательной инфраструктуры, в том числе с привлечением частных инвесторов. Как пояснила Людмила Швецова, средства, выделяемые правительством города, будут расходоваться, в частности, на то, чтобы «реконструировать инженерные сети и подготовить парки к тому, чтобы после предложить ряд объектов инвесторам».
Первопроходцы
Бизнесмены откликнулись на пожелания чиновников с привычной оперативностью. Причем проекты, в которых собираются участвовать «частники», один масштабнее другого. В первую очередь речь идет о реконструкции Центрального парка культуры и отдыха имени Горького (ЦПКиО), к которой намеревается приложить руку и средства Роман Абрамович. В конце марта генеральным директором ЦПКиО был назначен Сергей Капков, который ранее был членом избирательного штаба бизнесмена на выборах губернатора Чукотского автономного округа, а затем и заместителем губернатора. Идея реконструкции ЦПКиО появилась еще в 2006 году. Тогда московское правительство рассчитывало заинтересовать проектом частный бизнес, передав ему 75% акций парка. Позже власти отказались от этой идеи, в том числе и под давлением общественности и экспертного сообщества, которые опасались, что, получив парк, частники застроят его офисами или элитным жильем. Парк тем временем начал деградировать. Инфраструктура ветшала, а доход за счет его территории начали получать абсолютно непрозрачные структуры. Летом прошлого года в парке была проведена аудиторская проверка, показавшая, что 40% построек на его территории незаконны или не учтены на балансе.
Для начала новое руководство решило избавиться от незаконных построек. Под снос попал целый ряд аттракционов, в том числе и наиболее известные — космический аппарат «Буран», «Луна-парк», горки «Евро Стар» и другие. Кроме того, будет ликвидировано несколько летних кафе. Как отмечал Сергей Капков, это только начало, сноситься будут и другие объекты. Строить на их месте аттракционы новое руководство не планирует, информацию о превращении парка Горького в «Диснейленд» опровергает. Максимум, на что готовы новые хозяева ЦПКиО, — профинансировать возведение колеса обозрения, подобного лондонскому «Глазу».
Взамен москвичам собираются предложить «центр культурной жизни»: концертные площадки, кинотеатр под открытым небом, ледовый каток в зимнее время. Например, стало известно, что на территории ЦПКиО разместится центр современного искусства «Гараж». Общий объем инвестиций во все это благолепие может составить порядка 2 млрд долларов, а срок реализации проекта — пять лет. Уже объявлен международный архитектурный конкурс, проведение которого поручено Институту медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка». «Сейчас мы работаем над изучением мировых аналогов, собираем всестороннюю информацию об истории самого парка — позже все эти сведения лягут в основу технического задания для участников конкурса», — рассказал президент «Стрелки» Илья Осколков-Ценципер. В настоящее время «Стрелка» составляет программу фестивалей и культурных акций, которые могут быть проведены в парке в этом году.
Вслед за Романом Абрамовичем парковым бизнесом заинтересовался и другой известный в столице бизнесмен, владелец компании Crocus Group Арас Агаларов. Он дал предварительное согласие на участие в другом, не менее глобальном проекте — реконструкции развлекательного парка в Сокольниках, территория которого занимает почти 600 гектаров. В декабре прошлого года в парке побывал Сергей Собянин, который после посещения лыжной базы, детской площадки и туалета посоветовал руководству «Сокольников» активнее привлекать население, «а то в Сокольниках 400 пар лыж, а в день приходят только 30—40 человек. Просто логистика не выстроена», — отметил мэр. Руководство парка уже имеет на руках комплексную программу реконструкции, которую можно взять за основу будущего проекта. Программа предусматривает 11, 5 млрд рублей городских инвестиций до 2016 года. Частному инвестору, который должен заняться благоустройством территории, ландшафтным дизайном и созданием инфраструктуры для отдыхающих (аттракционы, кафе и т. д.), предлагают внести 15—18 млрд рублей.
Инвесторы из дальнего зарубежья также готовы вложить средства в крупные развлекательные комплексы на территории Москвы или ближайшего Подмосковья. После февральского визита Сергея Собянина в Сеул, в ходе которого мэр посетил развлекательный Lotte Park, компания Lotte Group решила вернуться к «замороженному» проекту строительства аналогичного парка в Москве. Компания также имеет в столице разнообразные интересы и активно задействована во множестве девелоперских проектов. По некоторым данным, сейчас Lotte ищет участок земли от 15 гектаров, где планируется разместить зону аттракционов, гольф-поле и отель. Учитывая особенности российского климата, возводить все это будут под крышей, как в Корее. Вполне вероятно, что под строительство будет отдан участок в Мневниках. По крайней мере, в 2007 году Lotte Group планировала строить именно там, но из-за кризиса возведение парка так и осталось на бумаге. Предварительная смета проекта наиболее адекватна с рыночной точки зрения. По приблизительным оценкам, стоимость подобного проекта может составить около 400 млн долларов, а срок окупаемости — 7—8 лет.
Раз и навсегда
Создание современных рек реационно-досуговых зон (семейных, детских, развлекательных) актуально для Москвы. Крупный мегаполис вдоль и поперек застроен офисной недвижимостью и многочисленными «плазами», в то время как крупные развлекательные центры или парки с необходимой инфраструктурой можно пересчитать по пальцам. Соответственно можно предположить, что эти объекты будут пользоваться повышенным спросом москвичей и гостей столицы. «На мой взгляд, сегмент аттракционов и парков развлечений различного формата на данном этапе можно очень условно оценить в 10—15 млрд рублей. И, наверное, это даже максимум — верхняя граница. Данный сегмент рынка в России находится на первоначальной стадии своего формирования. Конкуренция в данной сфере даже на крупнейших столичных рынках остается пока сравнительно комфортной, а уровень насыщения не достигнут. Рынок достаточно привлекательный. Полагаю, что Москве в среднесрочной перспективе вполне может быть построено еще несколько крупных объектов такого характера», — считает Максим Клягин, аналитик управляющей компании «Финам Менеджмент». Для сравнения: по оценкам американской Global Industry Analysts, к 2015 году объем мирового рынка тематических парков может достичь 29, 5 млрд долларов.
И сегмент этот может оказаться весьма доходным, по крайней мере если опираться на зарубежный опыт. Традиционно самыми известными считаются диснейленды, разбросанные по всему миру. В кризис доходы большинства из них упали, но, например, токийский в 2009—2010 годах показал прибыль порядка 22 млн долларов. Менее известные парки развлечений также могут похвастать неплохими показателями. Так, чистая прибыль Ocean Park в Гонконге по итогам 2005—2006 годов составляла 15, 37 млн долларов, а в 2007—2008 годах увеличилась до 26, 3 млн долларов. Правда в кризис данный показатель сократился до 12, 6 млн долларов. «Несомненно, такие проекты, несмотря на необходимый существенный объем инвестиций и сравнительно длительные сроки окупаемости (условно от 8—10 лет), могут быть интересны частным инвесторам. На мой взгляд, девелопмент и дальнейшая эксплуатация подобных объектов на капиталоемком столичном рынке, особенно если речь идет о таких ключевых локациях, как Парк Горького, Сокольники или ВДНХ, может стать весьма рентабельным предприятием. При выходе на «проектные мощности» выручка таких проектов, на мой взгляд, вполне может быть сопоставима с западными аналогами», — уверен Максим Клягин.
Однако стоит учитывать и явную социальную направленность проекта. «Мы имеем дело не только с парковым девелопментом, но и с масштабными проектами в сфере реализации объектов культурного, развлекательного и торгового назначения. Значимые территории, имеющие определенное историческое значение и удачное местоположение, никто киосками застроить не даст. Объем инвестиций не позволит инвестору рассчитывать на быстрый возврат средств, то есть окупаемость будет равна 10, а скорее 15 годам. Однако в тот момент, когда проект полностью или частично будет близок к завершению, инвестор, вложившийся на начальной стадии, сможет получить под него относительно дешевые деньги, скажем под 4% годовых. Понятно, что в этот момент инвестор сможет зафиксировать прибыль и передать проект пенсионным фондам и иным финансовым институтам, которые не нацелены на высокие заработки, а призваны прежде всего сберечь вложенные средства», — объясняет Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty.
Рассчитывать на столь же высокую отдачу, как в Европе или Америке, в Москве сложно. Эксперты резонно отмечают существенную разницу в уровне жизни населения и, соответственно, в платежеспособности. «Стоимость билета в парижский Диснейленд составляет около 50 евро, то есть порядка 2 тыс. рублей с человека. Значит, семейный поход в парк обойдется в 6—8 тыс. рублей минимум. Вряд ли найдется большое количество желающих, чтобы обеспечить необходимый для окупаемости и прибыльности поток граждан. Для массовости цена входного билета не должна превышать 100—200 рублей», — считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости». Кроме того, один раз заплатив за вход в Диснейленд, там можно провести весь день, а стоимость аттракционов уже включена в стоимость билета. В нашем же ЦПКиО, помимо платы за вход (которую, то отменяют, то снова вводят), придется оплатить каждое развлечение отдельно. Причем стоимость поездки на американских горках или других популярных аттракционах составляет порядка 200 рублей для взрослого и 150 для ребенка. Получается, что отдых для семьи из трех человек может вылиться в сумму, вполне сопоставимую с европейской.
Говорить о приемлемом уровне окупаемости можно только в том случае, если через развлекательный парк проходит значительный «пассажиропоток». Европейский Диснейленд ежегодно посещают порядка 12 млн человек. Наши парки — Сокольники или ЦПКиО — 5—8 млн человек. При этом необходимо учитывать, что в «наше» число входят и те, кто не заинтересован ни в каких аттракционах. Например, местные жители, которые привыкли просто совершать моцион или выгуливать в парке собак, не обращая внимания на развлекательные комплексы. В тех же Сокольниках помимо официальных входов существует большое число лазеек, позволяющих проникнуть в парк нелегально. Очевидно, что вложившему значительные суммы в благоустройство территории инвестору придется ликвидировать все эти обходные пути. Нетрудно представить, во что это выльется. «Население, мягко говоря, негативно отнесется к идее установления платы за вход. Но иначе инвестору не отбить вложения. В качестве компромисса, скорее всего, придется прибегать к зональности: скажем, парковая зона — для всех, а часть с аттракционами — за дополнительную плату», — считает Олег Репченко.
Полет фантазии
Московское правительство весьма заинтересовано в проекте строительства Диснейленда. Такой вывод можно сделать из слов руководителя столичного департамента внешнеэкономических и международных связей Сергея Черемина, который считает, что Диснейленд увеличит турпоток из стран СНГ, где таких объектов нет. Чиновник рассказал, что появиться развлекательный парк должен либо рядом с кольцевой дорогой, либо там, где можно выделить приемлемые по площади участки земли (100 и более гектаров). Например, парижский Диснейленд занимает более 300 гектаров со всей инфраструктурой. Скорее всего, речь идет о еще одном, дополнительном объекте. Вряд ли аналогичный по масштабам проект возможно разместить в ЦПКиО, который располагается на 110 гектарах. Реализовывать его теоретически можно в Сокольниках — там имеет смысл строить многофункциональные комплексы с упором на развлекательную составляющую. Но не только общественность может возмутиться по поводу неизбежной в этом случае массовой вырубки деревьев в Сокольниках. Поэтому эксперты советуют не сбрасывать со счетов и возможность появления подобного проекта на территории ВВЦ или где-то еще.
В любом случае запуск сразу трех, а тем более четырех аналогичных проектов не кажется здравой идеей с точки зрения конкуренции. Вероятно, чиновники просто хотят подстраховаться и ведут переговоры со всеми инвесторами одновременно. «Полагаю, речь об одновременном запуске не идет. Все обсуждаемые в последнее время проекты находятся на бумажной стадии. Даже примерные сроки реализации совершенно неочевидны», — считает Максим Клягин. Похоже, что говорить о реальной конкуренции между парками можно будет не ранее чем через 5—7 лет. Но даже и тогда своих посетителей смогут найти все проекты. По крайней мере такой вывод можно сделать из предполагаемой направленности парков. «Развлекательный» Диснейленд, «Культурный» ЦПКиО и «Природные» Сокольники должны будут отвечать самым разным запросам москвичей. «Трех так называемых Диснейлендов в Москве не будет. Если исходить из степени готовности проекта, то ЦПКиО — это менее объемный проект по территории и требуемым инвестициям. По сути, здесь нужно создать новую единую концепцию развития. Что касается ВВЦ, то изменению подлежит не только инфраструктура, тщательной проработки потребует и более сложная концепция использования территории. В случае с Lotte Group давать какие-то прогнозы сложно. В любом случае это будет неодновременный ввод проектов с периодичностью в 2—3 года», — уверен Алексей Могила.
Кроме того, как уже отмечалось выше, большинство рассматриваемых проектов, за исключением чисто коммерческого Lotte Park, выполняют скорее социальные функции. Поэтому и конкуренция, и прибыльность проектов — факторы вторичные. Такие выводы легко сделать, просто сравнив рентабельность паркового бизнеса, например, с традиционно популярным среди инвесторов в Москве сегментом офисной недвижимости. Сегодня она колеблется в пределах 10—15%, поэтому возникший интерес крупного отечественного бизнеса к развлекательным паркам оказался довольно неожиданным. «Можно предположить, что для отечественных инвесторов эти проекты — своеобразная социальная нагрузка, которую на них хотят возложить московские власти», — считает Олег Репченко. Вряд ли эксперт серьезно ошибается — достаточно вспомнить, что тому же Роману Абрамовичу уже «советовали» помочь в подготовке чемпионата мира по футболу 2018, который пройдет в России. Теперь пришла пора позаботиться и о культурном досуге москвичей. За 15—20 лет вложенные деньги, скорее всего, окупятся. Зато возможность продолжить застраивать город «плазами» и молами с лихвой окупит издержки от участия в малорентабельных проектах. Источник
Новость добавлена piv-ka 21.06.2011 05:35
Программа рассчита на на пять лет. В течение 2011—2012 годов в столице пред полагается благоустроить 100 парков. «Уже в этом году по ли нии департамента жилищно-коммунального хозяйства есть девять парков, которые мы планируем передать под ключ благоустроенными. Еще 91 парк в следующем году заживет новой ландшафтной жизнью», — заявила заместитель мэра по социальной политике Людмила Швецова. В свою очередь, столичный градоначальник Сергей Собянин сообщил, что только в текущем году на реконструкцию и проектирование парков Москвы планируется потратить около 15 млрд рублей. «У нас не хватает ухода за действующими парками и скверами. В первую очередь 80% территории этих парков — и парков культуры, и окружного уровня скверов, и муниципальных — требуют серьезных денег, для того чтобы и восстановить зеленые насаждения, и благоустроить и новые формы, спортивные, торговые объекты, если это необходимо, объекты для развлечений, для детей, для мам, для семейного отдыха», — обрадовал население градоначальник.
Предприятие не выглядит доходным, однако мэрия надеется как минимум сделать парки самоокупаемыми. Для этого планируется активное развитие развлекательной инфраструктуры, в том числе с привлечением частных инвесторов. Как пояснила Людмила Швецова, средства, выделяемые правительством города, будут расходоваться, в частности, на то, чтобы «реконструировать инженерные сети и подготовить парки к тому, чтобы после предложить ряд объектов инвесторам».
Первопроходцы
Бизнесмены откликнулись на пожелания чиновников с привычной оперативностью. Причем проекты, в которых собираются участвовать «частники», один масштабнее другого. В первую очередь речь идет о реконструкции Центрального парка культуры и отдыха имени Горького (ЦПКиО), к которой намеревается приложить руку и средства Роман Абрамович. В конце марта генеральным директором ЦПКиО был назначен Сергей Капков, который ранее был членом избирательного штаба бизнесмена на выборах губернатора Чукотского автономного округа, а затем и заместителем губернатора. Идея реконструкции ЦПКиО появилась еще в 2006 году. Тогда московское правительство рассчитывало заинтересовать проектом частный бизнес, передав ему 75% акций парка. Позже власти отказались от этой идеи, в том числе и под давлением общественности и экспертного сообщества, которые опасались, что, получив парк, частники застроят его офисами или элитным жильем. Парк тем временем начал деградировать. Инфраструктура ветшала, а доход за счет его территории начали получать абсолютно непрозрачные структуры. Летом прошлого года в парке была проведена аудиторская проверка, показавшая, что 40% построек на его территории незаконны или не учтены на балансе.
Для начала новое руководство решило избавиться от незаконных построек. Под снос попал целый ряд аттракционов, в том числе и наиболее известные — космический аппарат «Буран», «Луна-парк», горки «Евро Стар» и другие. Кроме того, будет ликвидировано несколько летних кафе. Как отмечал Сергей Капков, это только начало, сноситься будут и другие объекты. Строить на их месте аттракционы новое руководство не планирует, информацию о превращении парка Горького в «Диснейленд» опровергает. Максимум, на что готовы новые хозяева ЦПКиО, — профинансировать возведение колеса обозрения, подобного лондонскому «Глазу».
Взамен москвичам собираются предложить «центр культурной жизни»: концертные площадки, кинотеатр под открытым небом, ледовый каток в зимнее время. Например, стало известно, что на территории ЦПКиО разместится центр современного искусства «Гараж». Общий объем инвестиций во все это благолепие может составить порядка 2 млрд долларов, а срок реализации проекта — пять лет. Уже объявлен международный архитектурный конкурс, проведение которого поручено Институту медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка». «Сейчас мы работаем над изучением мировых аналогов, собираем всестороннюю информацию об истории самого парка — позже все эти сведения лягут в основу технического задания для участников конкурса», — рассказал президент «Стрелки» Илья Осколков-Ценципер. В настоящее время «Стрелка» составляет программу фестивалей и культурных акций, которые могут быть проведены в парке в этом году.
Вслед за Романом Абрамовичем парковым бизнесом заинтересовался и другой известный в столице бизнесмен, владелец компании Crocus Group Арас Агаларов. Он дал предварительное согласие на участие в другом, не менее глобальном проекте — реконструкции развлекательного парка в Сокольниках, территория которого занимает почти 600 гектаров. В декабре прошлого года в парке побывал Сергей Собянин, который после посещения лыжной базы, детской площадки и туалета посоветовал руководству «Сокольников» активнее привлекать население, «а то в Сокольниках 400 пар лыж, а в день приходят только 30—40 человек. Просто логистика не выстроена», — отметил мэр. Руководство парка уже имеет на руках комплексную программу реконструкции, которую можно взять за основу будущего проекта. Программа предусматривает 11, 5 млрд рублей городских инвестиций до 2016 года. Частному инвестору, который должен заняться благоустройством территории, ландшафтным дизайном и созданием инфраструктуры для отдыхающих (аттракционы, кафе и т. д.), предлагают внести 15—18 млрд рублей.
Инвесторы из дальнего зарубежья также готовы вложить средства в крупные развлекательные комплексы на территории Москвы или ближайшего Подмосковья. После февральского визита Сергея Собянина в Сеул, в ходе которого мэр посетил развлекательный Lotte Park, компания Lotte Group решила вернуться к «замороженному» проекту строительства аналогичного парка в Москве. Компания также имеет в столице разнообразные интересы и активно задействована во множестве девелоперских проектов. По некоторым данным, сейчас Lotte ищет участок земли от 15 гектаров, где планируется разместить зону аттракционов, гольф-поле и отель. Учитывая особенности российского климата, возводить все это будут под крышей, как в Корее. Вполне вероятно, что под строительство будет отдан участок в Мневниках. По крайней мере, в 2007 году Lotte Group планировала строить именно там, но из-за кризиса возведение парка так и осталось на бумаге. Предварительная смета проекта наиболее адекватна с рыночной точки зрения. По приблизительным оценкам, стоимость подобного проекта может составить около 400 млн долларов, а срок окупаемости — 7—8 лет.
Раз и навсегда
Создание современных рек реационно-досуговых зон (семейных, детских, развлекательных) актуально для Москвы. Крупный мегаполис вдоль и поперек застроен офисной недвижимостью и многочисленными «плазами», в то время как крупные развлекательные центры или парки с необходимой инфраструктурой можно пересчитать по пальцам.
Соответственно можно предположить, что эти объекты будут пользоваться повышенным спросом москвичей и гостей столицы. «На мой взгляд, сегмент аттракционов и парков развлечений различного формата на данном этапе можно очень условно оценить в 10—15 млрд рублей. И, наверное, это даже максимум — верхняя граница. Данный сегмент рынка в России находится на первоначальной стадии своего формирования. Конкуренция в данной сфере даже на крупнейших столичных рынках остается пока сравнительно комфортной, а уровень насыщения не достигнут. Рынок достаточно привлекательный. Полагаю, что Москве в среднесрочной перспективе вполне может быть построено еще несколько крупных объектов такого характера», — считает Максим Клягин, аналитик управляющей компании «Финам Менеджмент». Для сравнения: по оценкам американской Global Industry Analysts, к 2015 году объем мирового рынка тематических парков может достичь 29, 5 млрд долларов.
И сегмент этот может оказаться весьма доходным, по крайней мере если опираться на зарубежный опыт.
Традиционно самыми известными считаются диснейленды, разбросанные по всему миру. В кризис доходы большинства из них упали, но, например, токийский в 2009—2010 годах показал прибыль порядка 22 млн долларов. Менее известные парки развлечений также могут похвастать неплохими показателями. Так, чистая прибыль Ocean Park в Гонконге по итогам 2005—2006 годов составляла 15, 37 млн долларов, а в 2007—2008 годах увеличилась до 26, 3 млн долларов. Правда в кризис данный показатель сократился до 12, 6 млн долларов. «Несомненно, такие проекты, несмотря на необходимый существенный объем инвестиций и сравнительно длительные сроки окупаемости (условно от 8—10 лет), могут быть интересны частным инвесторам. На мой взгляд, девелопмент и дальнейшая эксплуатация подобных объектов на капиталоемком столичном рынке, особенно если речь идет о таких ключевых локациях, как Парк Горького, Сокольники или ВДНХ, может стать весьма рентабельным предприятием. При выходе на «проектные мощности» выручка таких проектов, на мой взгляд, вполне может быть сопоставима с западными аналогами», — уверен Максим Клягин.
Однако стоит учитывать и явную социальную направленность проекта. «Мы имеем дело не только с парковым девелопментом, но и с масштабными проектами в сфере реализации объектов культурного, развлекательного и торгового назначения. Значимые территории, имеющие определенное историческое значение и удачное местоположение, никто киосками застроить не даст. Объем инвестиций не позволит инвестору рассчитывать на быстрый возврат средств, то есть окупаемость будет равна 10, а скорее 15 годам. Однако в тот момент, когда проект полностью или частично будет близок к завершению, инвестор, вложившийся на начальной стадии, сможет получить под него относительно дешевые деньги, скажем под 4% годовых. Понятно, что в этот момент инвестор сможет зафиксировать прибыль и передать проект пенсионным фондам и иным финансовым институтам, которые не нацелены на высокие заработки, а призваны прежде всего сберечь вложенные средства», — объясняет Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty.
Рассчитывать на столь же высокую отдачу, как в Европе или Америке, в Москве сложно. Эксперты резонно отмечают существенную разницу в уровне жизни населения и, соответственно, в платежеспособности. «Стоимость билета в парижский Диснейленд составляет около 50 евро, то есть порядка 2 тыс. рублей с человека. Значит, семейный поход в парк обойдется в 6—8 тыс. рублей минимум. Вряд ли найдется большое количество желающих, чтобы обеспечить необходимый для окупаемости и прибыльности поток граждан. Для массовости цена входного билета не должна превышать 100—200 рублей», — считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости». Кроме того, один раз заплатив за вход в Диснейленд, там можно провести весь день, а стоимость аттракционов уже включена в стоимость билета. В нашем же ЦПКиО, помимо платы за вход (которую, то отменяют, то снова вводят), придется оплатить каждое развлечение отдельно. Причем стоимость поездки на американских горках или других популярных аттракционах составляет порядка 200 рублей для взрослого и 150 для ребенка. Получается, что отдых для семьи из трех человек может вылиться в сумму, вполне сопоставимую с европейской.
Говорить о приемлемом уровне окупаемости можно только в том случае, если через развлекательный парк проходит значительный «пассажиропоток». Европейский Диснейленд ежегодно посещают порядка 12 млн человек. Наши парки — Сокольники или ЦПКиО — 5—8 млн человек. При этом необходимо учитывать, что в «наше» число входят и те, кто не заинтересован ни в каких аттракционах. Например, местные жители, которые привыкли просто совершать моцион или выгуливать в парке собак, не обращая внимания на развлекательные комплексы. В тех же Сокольниках помимо официальных входов существует большое число лазеек, позволяющих проникнуть в парк нелегально. Очевидно, что вложившему значительные суммы в благоустройство территории инвестору придется ликвидировать все эти обходные пути. Нетрудно представить, во что это выльется. «Население, мягко говоря, негативно отнесется к идее установления платы за вход. Но иначе инвестору не отбить вложения. В качестве компромисса, скорее всего, придется прибегать к зональности: скажем, парковая зона — для всех, а часть с аттракционами — за дополнительную плату», — считает Олег Репченко.
Полет фантазии
Московское правительство весьма заинтересовано в проекте строительства Диснейленда. Такой вывод можно сделать из слов руководителя столичного департамента внешнеэкономических и международных связей Сергея Черемина, который считает, что Диснейленд увеличит турпоток из стран СНГ, где таких объектов нет. Чиновник рассказал, что появиться развлекательный парк должен либо рядом с кольцевой дорогой, либо там, где можно выделить приемлемые по площади участки земли (100 и более гектаров). Например, парижский Диснейленд занимает более 300 гектаров со всей инфраструктурой. Скорее всего, речь идет о еще одном, дополнительном объекте. Вряд ли аналогичный по масштабам проект возможно разместить в ЦПКиО, который располагается на 110 гектарах. Реализовывать его теоретически можно в Сокольниках — там имеет смысл строить многофункциональные комплексы с упором на развлекательную составляющую. Но не только общественность может возмутиться по поводу неизбежной в этом случае массовой вырубки деревьев в Сокольниках. Поэтому эксперты советуют не сбрасывать со счетов и возможность появления подобного проекта на территории ВВЦ или где-то еще.
В любом случае запуск сразу трех, а тем более четырех аналогичных проектов не кажется здравой идеей с точки зрения конкуренции. Вероятно, чиновники просто хотят подстраховаться и ведут переговоры со всеми инвесторами одновременно. «Полагаю, речь об одновременном запуске не идет. Все обсуждаемые в последнее время проекты находятся на бумажной стадии. Даже примерные сроки реализации совершенно неочевидны», — считает Максим Клягин. Похоже, что говорить о реальной конкуренции между парками можно будет не ранее чем через 5—7 лет. Но даже и тогда своих посетителей смогут найти все проекты. По крайней мере такой вывод можно сделать из предполагаемой направленности парков. «Развлекательный» Диснейленд, «Культурный» ЦПКиО и «Природные» Сокольники должны будут отвечать самым разным запросам москвичей. «Трех так называемых Диснейлендов в Москве не будет. Если исходить из степени готовности проекта, то ЦПКиО — это менее объемный проект по территории и требуемым инвестициям. По сути, здесь нужно создать новую единую концепцию развития. Что касается ВВЦ, то изменению подлежит не только инфраструктура, тщательной проработки потребует и более сложная концепция использования территории. В случае с Lotte Group давать какие-то прогнозы сложно. В любом случае это будет неодновременный ввод проектов с периодичностью в 2—3 года», — уверен Алексей Могила.
Кроме того, как уже отмечалось выше, большинство рассматриваемых проектов, за исключением чисто коммерческого Lotte Park, выполняют скорее социальные функции. Поэтому и конкуренция, и прибыльность проектов — факторы вторичные. Такие выводы легко сделать, просто сравнив рентабельность паркового бизнеса, например, с традиционно популярным среди инвесторов в Москве сегментом офисной недвижимости. Сегодня она колеблется в пределах 10—15%, поэтому возникший интерес крупного отечественного бизнеса к развлекательным паркам оказался довольно неожиданным. «Можно предположить, что для отечественных инвесторов эти проекты — своеобразная социальная нагрузка, которую на них хотят возложить московские власти», — считает Олег Репченко. Вряд ли эксперт серьезно ошибается — достаточно вспомнить, что тому же Роману Абрамовичу уже «советовали» помочь в подготовке чемпионата мира по футболу 2018, который пройдет в России. Теперь пришла пора позаботиться и о культурном досуге москвичей. За 15—20 лет вложенные деньги, скорее всего, окупятся. Зато возможность продолжить застраивать город «плазами» и молами с лихвой окупит издержки от участия в малорентабельных проектах.
Источник Новость добавлена piv-ka
21.06.2011 05:35