После кризиса девелоперы ищут новые форматы для привлечения покупателей и ретейлеров. При строительстве этот поиск ограничивают только потребности и возможности целевой аудитории, при реконцепции ситуация часто оказывается намного сложнее. Однако решение трудных задач позволяет добиться интересных результатов. В Туле открылся life-style-центр Likёrka Loft («Ликерка Лофт»).

Андрей Чамкин,
коммерческий директор
IM Company

Новый формат торговли life-style (лайф-стайл-центр) появился в США в 80-х годах, когда обычные торговые центры покупателям наскучили, и девелоперам пришлось искать новые ниши на рынке и новые способы привлечения покупателей.

Концепция формата заключается в том, что люди приходят сюда не только за покупками, но и для того, чтобы приятно провести время, получить удовольствие от шопинга и развлечений. В данном случае продаются не столько бренды, сколько стиль жизни. Поэтому каждый объект life-style эксклюзивен.

Архитектура первых life-style-центров имитировала городские улицы. Ее целью было создание особой атмосферы для отдыха и времяпрепровождения: уютных улочек, наполненных магазинами, ресторанчиками, кафе, мест для прогулок и отдыха. Площадь первых объектов не превышала 15–50 тыс. кв. м. Соотношение торговых площадей и мест отдыха в таких проектах могло достигать 55 на 45%. Парковочные места в небольшом количестве располагались вдоль витрин, основной массив парковки располагается вне пределов улиц, «на задворках». Целевой аудиторией первых life-style-центров были потребители с достатком выше среднего.

На международном рынке этот формат быстро стал популярным. В США в начале 2000-х насчитывалось около 30 таких объектов, а спустя лишь два года их было уже 120.

Вторая молодость старины

В Европе много примеров удачной реконструкции заводов под торговлю. Одним из самых интересных проектов редевелопмента является Regent Quarter — комплекс многофункционального назначения в Лондоне. Расположенный напротив станции King’s Cross, проект включает в себя отреставрированные здания различных исторических эпох и новое строительство. В комплексе размещаются офисы различных размеров — от офисов-студий с видом во двор площадью от 140 кв. м до внушительных штаб-квартир, занимающих здания целиком, площадью порядка 6 тыс. кв. м, в которых находятся различные магазинчики и рестораны.

Не менее интересным примером является Московский Винзавод, представляющий собой комплекс промышленных построек (старинные цеха, дегустационные лаборатории, лофты и винные подвалы), расположенные в районе Сыромятников (в пяти минутах ходьбы от станции метро «Курская»). Общая площадь — 20 тыс. кв. м. В помещениях старинного пивоваренного завода «Московская Бавария» располагаются три крупных выставочных зала, галереи, XL, Айдан, дизайн-студии, мастерские художников, концептуальный магазин, школа стилистов «Персона», арт-кафе, книжный магазин. Проектом предусмотрена также открытая площадка, предназначенная для проведения разнообразных культурных мероприятий: концертов, фестивалей и презентаций.

Таким образом, при разработке концепции life-style-центра Likёrka Loft учитывался как уже существующий мировой и российский опыт, так и особенности рынка коммерческой недвижимости Тулы. Выбор для объекта такого формата, как life-style-центр, был продиктован историческими особенностями. Площадка расположена в центре города Тулы, на одной из главных улиц — Ленинском проспекте. На месте, где сейчас ведется строительство, когда-то располагались Екатерининские дворы, затем — ликеро-водочный завод. При выкупе площадки девелопер — компания IM Company — взял на себя обязательства по сохранению нескольких зданий завода, которые представляют собой историческую ценность. Здания располагаются таким образом, что образуют собой внутренний двор. Этот факт во многом определил концепцию многофункционального комплекса.


Основные технические показатели по объекту Likёrka Loft

Объемы
Количество

Общая площадь (с площадью перегородок)
30 000 кв. м

Строительный объем
1800 куб. м

Общий вес металлоконструкций
165 т

Общая длина наружных сетей
4800 м

Общая длина внутренних сетей, в т. ч.:
8100 м

водопровод, канализация, отопление
4700 м

кондициционирование и вентиляция
3400 м

Общая длина внутренних электросетей
12400 м

Объем уложенного монолитного бетона
980 куб. м

Площадь реставрируемого фасада
9100 кв. м

Площадь остекления
1450 кв. м

Реконструкция в стиле лофт

МФК Likёrka Loft расположен на границе Центрального и Советского районов, рядом с популярным стадионом. В зоне влияния МФК проживают 188 тыс. человек, что составляет треть всего населения города. Более 60% работают или учатся в Центральном или Советском районе города. Эти районы отличаются высокой плотностью жилой застройки и большим количеством культурных и учебных заведений. Для того чтобы изучить потребность рынка Тулы в торговых и офисных площадях, было проведено исследование. Среди жителей Центрального и Советского районов преобладают молодые люди с доходами выше среднего уровня. Согласно проведенным исследованиям, жители предпочитают совершать покупки в супермаркетах или в ТЦ (47, 5 и 21, 5% соответственно). Большинство тех, кто регулярно делает покупки в супермаркетах, одновременно являются посетителями ТЦ. Две трети опрошенных заявляют, что при выборе основное внимание уделяют качеству приобретаемых товаров.

В результате анализа потребности Тулы в коммерческой недвижимости было решено, что из 30 тыс. кв. м общей площади многофункционального комплекса (МФК) офисная часть составит 10 тыс. кв. м, торгово-развлекательная — 15 тыс. кв. м. Проект реконструкции ликерного завода, разработанный компанией Blank Architects, предусматривает сохранение фасадов старейшего в России ликеро-водочного завода и полную реконструкцию территории предприятия под торгово-развлекательный центр. Реконструкция объекта выполняется в модном сегодня стиле лофт.

При разработке концепции МФК предстояло решить ряд важных задач, создать качественный tenant mix, так как от правильного подбора арендаторов зависит дальнейшая жизнь объекта. Правильное расположение магазинов и центров развлечения влияет на управление потоками посетителей, подбор всесезонных развлекательных элементов (так как в развлекательной зоне нет крыши) и т. д.

Комплекс включает в себя шесть корпусов с паркингом на 400 машино-мест, офисами, магазинами и зоной развлечений. Планировка комплекса зданий была устроена с учетом будущего функционала: снесены несколько построек, организованы дополнительные входные группы. Здания разных временных периодов объединены с помощью единообразного оформления фасадов. Проблемой стала малая емкость помещений, потребовавшая особого внимания во время решения внутренних планировок для торговой зоны, которая займет 10 тыс. кв. м.

Завлекательный микс

В торговой галерее разместится от 150 до 200 магазинов, в том числе Geox, Westland, Absolutex, другие одежные и обувные бренды, магазины аксессуаров и подарков. Кроме того, life-style-центр будет включать в себя спа-салон, каток, ночной клуб, рестораны, спортивную площадку, детские кружки и студии.

Здания МФК Likёrka Loft образуют внутренний двор с обустроенной зоной развлечений для детей. Благодаря такому расположению зданий у посетителей детской зоны создается ощущение защищенности, несмотря на то что Likёrka Loft находится в самом центре города. Фишкой развлекательной зоны станет тай-парк (веревочный городок).

Корпус, А — торгово-офисное здание. Офисные блоки от 50 до 200 кв. м расположены на третьем этаже. В цокольном этаже разместятся ресторан русской и японской кухонь, пиццерия; на первом этаже — брендовые магазины одежды, косметики и парфюмерии; на втором этаже — товары для детей и магазины обуви. Также в корпусе, А будет представлена кофейня «Шоколадница» с крытой верандой.

В цоколе корпуса В откроется спа-салон (400 кв. м), на первом этаже — отделение банка (100 кв. м) и брендовые магазины (600 кв. м), на втором-третьем этажах — офисы (1500 кв. м).

Корпус С сочетает в себе офисную, торговую и развлекательную составляющие. На первом этаже откроются магазины с отдельными входами площадью 450 кв. м и кафе с верандой, на втором этаже — магазины общей площадью 500 кв. м, третий и четвертый этажи займут офисные помещения площадью от 15 до 200 кв. м.

В корпусе Е откроются магазины цифровой техники и бытовой электроники.

Первый этаж корпуса Р представляет собой галерею магазинов с отдельными входами, там же откроются салоны связи, оптика, аптека, на втором этаже — магазины одежды и обуви. В правом крыле корпуса Р на первом этаже будут располагаться ресторан быстрого питания и детский развлекательный центр площадью 400 кв. м, на втором этаже этого крыла — книжный супермаркет, магазин аудиовидеодисков для DVD, PC и для видеоигр.

В главном здании, с фасадом на проспект Ленина и к памятнику Льву Толстому, разместятся офисы и досуговая часть: Q-zar, бильярд, аттракционы, ресторан с залом для просмотра спортивных матчей. Во дворе в четырехэтажном корпусе запланирован медицинский центр и школа раннего развития детей, финтес-центр и залы для занятий танцами.

В зданиях установлены современные системы кондиционирования, вентиляции, пожаротушения, ведется круглосуточное видеонаблюдение.

Идет активный брокеридж торговых и развлекательных площадей. Интерес к проекту высказал целый ряд операторов развлекательных площадей. Большая часть торговых площадей будет представлена магазинами формата стрит-ретейл, как этого требует концепция life-style-центра, однако ценовой уровень данных магазинов не будет высоким.

Вводится в эксплуатацию офисный корпус, сдача всего объекта планируется на конец осени. Управлять объектом будет IM Company, так как в Туле life-style-центр не имеет аналогов.

Справка «ТО»

Лофт-стиль — дизайнерское решение, которое родилось в ходе городских программ возрождения старых кирпичных складов, фабрик и т. д. Loft означает «чердак», в США так называется еще и верхний этаж торгового помещения или склада. Отправная точка для будущего интерьера в стиле лофт — это соседство современной фактуры, например стекла и стали, с имеющимся в наличии или спасенным материалом — восстановленными досками пола или голой кирпичной стеной.Источник Статья добавлена piv-ka
03.12.2011 15:24