«Зачастую коммерческие площади строятся по старым советским проектам»
#1
Роман Стогов коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT
Рынок стрит-ритейла кризис затронул меньше других сегментов коммерческой недвижимости, а последние кварталы он демонстрирует пусть и не ошеломительный, но рост. Наибольшее оживление наблюдается в сегменте общепита. Эксперты связывают это с ростом турпотока, благодаря которому оживились и сувенирные магазины, заполонившие главные городские магистрали. Развиваются продуктовый ритейл, цветочные магазины, детская индустрия. О том, какие операторы работают на рынке активнее других и какие помещения они ищут, «Коммерческой недвижимости» рассказал Роман Стогов, коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT. — Какие сегменты бизнеса, работающие со стрит-ритейлом, сейчас развиваются активнее других, а какие взяли паузу?
— За первое полугодие ротация арендаторов в сегменте стрит-ритейла, по нашим подсчетам, составила не более 15%, что является средним показателем. Самые активные арендаторы — это сферы, связанные с продукцией первоначального спроса: продукты питания, алкоголь, медицина, товары для детей, товары для животных, цветочные операторы, пекарни и кондитерские. В последние два-три года соотношение открытых и закрытых предприятий общепита и салонов красоты находится примерно на одном уровне. — Активны ли операторы продуктовых сетей? Что за помещения и в каких локациях ищут?
— Как и в прошлом году, в первом полугодии 2016-го продолжают свое развитие продовольственные сети низкого и среднего ценовых сегментов, особенно федеральные игроки «Тандер» (сеть «Магнит»), X5 Retaitl Group («Пятерочка», «Перекресток», Карусель»), ГК «ДИКСИ» и некоторые региональные, например, «РеалЪ — Свежие продукты», «уДачный» и «Интерторг» (SPAR, «Народная семья»).
Для сложных периодов в экономике характерна ротация арендаторов: кто-то уходит с рынка, другие, наоборот, пользуются моментом и стараются занять освободившиеся площади в привлекательных местах, расширяя свою сеть или развивая новую. Так, в прошлом году с рынка Петербурга ушла сеть супермаркетов «Сетка». Ее помещения забирают другие игроки — ГК «ДИКСИ» и X5 Retaitl Group. Плотность рынка продуктовых ритейлеров в городе достаточно высока, в такой большой конкуренции работать сейчас непросто.
Продуктовые сети ищут форматные помещения общей площадью от 350 до 1000 кв.м, особый интерес — к большим жилым массивам в спальных районах и к ближайшим густонаселенным районам Ленобласти на границе с городом. В хороших локациях спрос на качественные объекты превышает предложение. Федеральные и региональные игроки готовы конкурировать и предлагать лучшие условия, чтобы занять качественные площади, которых в Петербурге достаточно мало. Часто нам приходится идти навстречу интересам арендаторов и объединять несколько небольших помещений или дробить более крупные блоки специально под клиента.
— Какие еще магазины развиваются в Петербурге: цветочные, сувенирные? Например, активное развитие получили алкомаркеты. Велика ли конкуренция в этом сегменте?
— Продолжают открывать много точек такие известные алкогольные ритейлеры, как «Норман», «Ароматный мир», «РосАл», «Градусы», а также новые игроки. Столь бурное развитие алкомаркетов мы связываем, в первую очередь, с вынужденным отказом горожан от посещения кафе и баров и переходом на употребление алкоголя дома. Но сейчас этот рынок близок к насыщению, конкуренция чрезвычайно высокая, и, по нашим прогнозам, по итогам 2016 года уже не будет такого интенсивного развития. Когда в одном доме открываются сразу три алкогольных супермаркета, каждый быть успешным не может.
В сегменте сувенирных товаров развиваются магазины «закрытого» формата: помещения большой площади, рассчитанные на обслуживание туристических групп (часто восточных — китайских и японских туристов). Это достаточно специфический вид бизнеса. Их интересуют большие объекты с обязательной возможностью парковки нескольких автобусов.
По нашим наблюдениям, цветочные магазины за первые пять месяцев 2016 года стали развиваться еще более активными темпами. Например, свои объемы наращивают сети «Цветовик» и «Фантазия». Не отстают и Duty Free Flowers, Fix price Flowers, «ЦветОптТорг», «ЦветОптРозница» и московская сеть «МосЦветТорг», вышедшая на рынок Петербурга осенью прошлого года.
Также в помещениях формата стрит-ритейл продолжают открываться пекарни, например «Волконский», «Бублик» и «Полосатый кот». — Общепит, по данным Петростата, развивается несмотря на кризис. Появились ли на рынке новые форматы?
— На рынке общепита мы наблюдаем поступательное развитие, но сильных изменений не происходит — как были различные форматы заведений общественного питания, так они и есть. Чего-то кардинально нового сейчас не назову. У каждого ресторатора и предпринимателя свой взгляд на жизнь и своя стратегия развития. Наверное, нет ни одного, кто бы ни разу не ошибался и кто бы на 100% мог заранее предсказать успешность или неуспешность того или иного проекта в общепите. Об этом говорят, кстати, и сами клиенты-рестораторы.
— Наблюдается ли в городе бум индивидуальных проектов?
— Самостоятельных проектов, действительно, сейчас много, но называть это «бумом» я бы не стал, поскольку и в предыдущие годы тоже наблюдалось большое количество новых заведений. На мой взгляд, в целом по отрасли общественного питания всё стабильно.
— Весной при участии STEIT заключена сделка по аренде встройки под детский клуб на Петроградской стороне. Активно ли развивается сегмент индустрии для детей сегодня? В каких локациях и форматах?
— Сегмент сейчас, действительно, сильно развивается. В нашу компанию поступает большое количество запросов именно под детские и развивающие центры. По сравнению с предыдущими годами, сейчас их открывается гораздо больше. Форматы совершенно разные, поэтому и запросы поступают разные — от 50 до 300 кв.м, но средняя запрашиваемая площадь — это 150 кв.м.
Предпочтения в локациях — места проживания большого количества населения. Это, как правило, густонаселенные спальные районы Петербурга, крупные жилые массивы на границе города и области и в близлежащих к КАД территориях. Если говорить про детский клуб на Петроградской стороне на улице Профессора Попова, то он открыт в основном для посетителей ресторана «Коммуналка», чтобы в то время, пока родители едят и общаются в ресторане, дети тоже могли весело и с пользой провести время, а в будущем — уговорить родителей вернуться туда еще раз. — Что происходит на рынке коммерческой недвижимости в новостройках? Есть ли какие-либо супер- востребованные у арендаторов стройки или перегруженные стрит-ритейлом проекты?
— Как обычно, есть и то и другое. Существуют локации, где стрит-ритейла не хватает, а есть места, где наблюдается существенный перебор.
Важно понимать, что уровень спроса зависит не столько от количества помещений, сколько от их качества. Те застройщики, которые обращают внимание на качество строительства и проектирование коммерческих помещений, имеют гораздо больше шансов выручить больше денег с их продажи, а собственникам будет гораздо проще сдавать их в аренду. Но для большинства крупных застройщиков коммерческие помещения стоят все-таки далеко не на первом месте в приоритетах и как источник заработка, поскольку занимают, как правило, всего один-два этажа, а сверху — еще 25 этажей с квартирами, с продажи которых и получают основную прибыль.
Поэтому, к большому сожалению, зачастую до сих пор коммерческие площади строятся по старым советским проектам, в результате чего получаются в лучшем случае офисные помещения, а не торговые. Такие объекты могут подолгу пустовать без арендаторов, ведь в них есть существенные недостатки: большое количество несущих стен, недостаточный объем выделенной электрической мощности, минимум возможностей для последующей перепланировки, невостребованный метраж, низкие потолки, отсутствие вентиляционных каналов, маленькие окна вместо больших торговых витрин.
Кроме того, встречаются жилые комплексы с высокими пандусами, которые отталкивают конечных покупателей товаров. Это основные минусы, которые встречаются повсеместно. Но номер один среди главных недостатков — планировка. Если с остальным еще как-то можно работать, то неправильная планировка существенно сокращает количество будущих видов использования объекта. Например, если внутренние стены невозможно снести, перенести или сделать в них проемы.
Правильно выбрать формат — еще одна очень важная составляющая. Поясню: если в огромном жилом квартале все помещения маленькой нарезки, то наверняка будет проблема с размещением крупных арендаторов, например, продуктовых ритейлеров. Если же все блоки, наоборот, большие, то они тоже будут долго пустовать, ведь много объектов одного формата — неправильное решение. Нужно составлять оптимальный баланс помещений разных форматов.
Крайне важен вопрос организации и количества входов. Для большинства торговых организаций необходимо два: один основной и второй для того, чтобы осуществлять загрузку/выгрузку товаров. На данный момент большинство объектов строится с одним входом с фасада без возможности подъезда грузовых автомобилей.
Но в последнее время мы наблюдаем положительную динамику. Все больше застройщиков начинают строить коммерческую недвижимость правильно, ориентируясь на запросы и тенденции рынка стрит-ритейла. Уже есть примеры реализации очень хороших проектов. — Кризис на рынке недвижимости называют обычно временем арендатора, который на фоне сокращения спроса может диктовать свои условия. Какие типы помещений до сих пор не затронул кризис, где спрос по-прежнему больше предложения?
— Безусловно, есть востребованные места, которые практически не затронул кризис. И есть ситуации, когда повышенный спрос на помещения создан искусственно. Приведу пример: если в жилом комплексе 49 помещений из 50 скромных метражей и только одно площадью 400–500 кв.м, то этот большой блок будет востребован, и за него в сегодняшних реалиях будут конкурировать продуктовики. Все объекты, обладающие преимуществами, всегда востребованы и, наоборот, всё однотипное или с большими недочетами будет менее ликвидным.
— Steit Development управляет несколькими сотнями объектов в сегменте стрит-ритейла. Каким образом осуществляется эксплуатационное управление этой недвижимостью? Существует ли в городе рынок услуг по эксплуатации стрит-ритейлом или каждый собственник решает все вопросы самостоятельно?
— Мы осуществляем эксплуатационное управление с помощью собственной службы, ее наличие является нашим огромным преимуществом. Большого количества публичных компаний, предлагающих услуги по эксплуатации для стрит-ритейла, на рынке нет. Зачастую собственники помещений решают эти вопросы самостоятельно от случая к случаю. В нашей собственной службе часть людей находится в штате, а по определенным вопросам используем услуги аутсорсинга у партнеров.
Хотя рынок стрит-ритейла демонстрирует достаточные объемы свободных площадей, количество вакантных предложений по весне традиционно уменьшается. Доля свободных площадей на основных торговых улицах Петербурга снижается третий квартал подряд, к концу первого квартала она достигла 6,4%, уменьшившись за январь-март на 0,3%, подсчитали в JLL.
Наиболее значительное сокращение показателя — в районе готовящейся к открытию станции метро «Василеостровская». Там за квартал уровень свободных помещений снизился до 6,0 и 3,7%. Васильевский остров вновь набирает популярность среди арендаторов, что, безусловно, скажется на уровне ценников. По сравнению с концом 2015 года максимальные ставки увеличились на 15–30% — до 2500–5000 руб./кв.м в месяц на 6–7‑й линиях и 1800–4500 руб./кв.м во встройках Среднего пр.
Максимальные арендные ставки в городе ожидаемо зафиксированы на Невском проспекте, 12 000 руб./кв.м в месяц. Это на 500 рублей меньше, чем к концу прошлого года.
Самыми востребованными остаются встройки от 200 до 500 кв.м в центре города, а также площади от 1000 кв.м в спальных районах и новых пригородных кварталах. Большинство ритейлоров настаивают на долгосрочных (5–10 лет) арендных контрактах и платежах в процентах от оборота.
Досье
Инвестиционно-управляющая компания STEIT управляет несколькими торговыми комплексами и более 300 объектами недвижимости формата стрит-ритейл. Сотрудничает с такими компаниями, как Сбербанк, ВТБ24, X5 Retail Group, ДИКСИ, Магнит, SPAR, Ginza Project, Мегафон, МТС, Билайн, Группа ЛСР, RBI, ЦДС, ЮИТ Санкт-Петербург, Евразия, Спектр, Первая помощь и пр.Источник
Новость добавлена piv-ka 09.06.2016 06:16
коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT
Рынок стрит-ритейла кризис затронул меньше других сегментов коммерческой недвижимости, а последние кварталы он демонстрирует пусть и не ошеломительный, но рост. Наибольшее оживление наблюдается в сегменте общепита. Эксперты связывают это с ростом турпотока, благодаря которому оживились и сувенирные магазины, заполонившие главные городские магистрали. Развиваются продуктовый ритейл, цветочные магазины, детская индустрия. О том, какие операторы работают на рынке активнее других и какие помещения они ищут, «Коммерческой недвижимости» рассказал Роман Стогов, коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT.
— Какие сегменты бизнеса, работающие со стрит-ритейлом, сейчас развиваются активнее других, а какие взяли паузу?
— За первое полугодие ротация арендаторов в сегменте стрит-ритейла, по нашим подсчетам, составила не более 15%, что является средним показателем. Самые активные арендаторы — это сферы, связанные с продукцией первоначального спроса: продукты питания, алкоголь, медицина, товары для детей, товары для животных, цветочные операторы, пекарни и кондитерские. В последние два-три года соотношение открытых и закрытых предприятий общепита и салонов красоты находится примерно на одном уровне.
— Активны ли операторы продуктовых сетей? Что за помещения и в каких локациях ищут?
— Как и в прошлом году, в первом полугодии 2016-го продолжают свое развитие продовольственные сети низкого и среднего ценовых сегментов, особенно федеральные игроки «Тандер» (сеть «Магнит»), X5 Retaitl Group («Пятерочка», «Перекресток», Карусель»), ГК «ДИКСИ» и некоторые региональные, например, «РеалЪ — Свежие продукты», «уДачный» и «Интерторг» (SPAR, «Народная семья»).
Для сложных периодов в экономике характерна ротация арендаторов: кто-то уходит с рынка, другие, наоборот, пользуются моментом и стараются занять освободившиеся площади в привлекательных местах, расширяя свою сеть или развивая новую. Так, в прошлом году с рынка Петербурга ушла сеть супермаркетов «Сетка». Ее помещения забирают другие игроки — ГК «ДИКСИ» и X5 Retaitl Group. Плотность рынка продуктовых ритейлеров в городе достаточно высока, в такой большой конкуренции работать сейчас непросто.
Продуктовые сети ищут форматные помещения общей площадью от 350 до 1000 кв.м, особый интерес — к большим жилым массивам в спальных районах и к ближайшим густонаселенным районам Ленобласти на границе с городом. В хороших локациях спрос на качественные объекты превышает предложение. Федеральные и региональные игроки готовы конкурировать и предлагать лучшие условия, чтобы занять качественные площади, которых в Петербурге достаточно мало. Часто нам приходится идти навстречу интересам арендаторов и объединять несколько небольших помещений или дробить более крупные блоки специально под клиента.
— Какие еще магазины развиваются в Петербурге: цветочные, сувенирные? Например, активное развитие получили алкомаркеты. Велика ли конкуренция в этом сегменте?
— Продолжают открывать много точек такие известные алкогольные ритейлеры, как «Норман», «Ароматный мир», «РосАл», «Градусы», а также новые игроки. Столь бурное развитие алкомаркетов мы связываем, в первую очередь, с вынужденным отказом горожан от посещения кафе и баров и переходом на употребление алкоголя дома. Но сейчас этот рынок близок к насыщению, конкуренция чрезвычайно высокая, и, по нашим прогнозам, по итогам 2016 года уже не будет такого интенсивного развития. Когда в одном доме открываются сразу три алкогольных супермаркета, каждый быть успешным не может.
В сегменте сувенирных товаров развиваются магазины «закрытого» формата: помещения большой площади, рассчитанные на обслуживание туристических групп (часто восточных — китайских и японских туристов). Это достаточно специфический вид бизнеса. Их интересуют большие объекты с обязательной возможностью парковки нескольких автобусов.
По нашим наблюдениям, цветочные магазины за первые пять месяцев 2016 года стали развиваться еще более активными темпами. Например, свои объемы наращивают сети «Цветовик» и «Фантазия». Не отстают и Duty Free Flowers, Fix price Flowers, «ЦветОптТорг», «ЦветОптРозница» и московская сеть «МосЦветТорг», вышедшая на рынок Петербурга осенью прошлого года.
Также в помещениях формата стрит-ритейл продолжают открываться пекарни, например «Волконский», «Бублик» и «Полосатый кот».
— Общепит, по данным Петростата, развивается несмотря на кризис. Появились ли на рынке новые форматы?
— На рынке общепита мы наблюдаем поступательное развитие, но сильных изменений не происходит — как были различные форматы заведений общественного питания, так они и есть. Чего-то кардинально нового сейчас не назову. У каждого ресторатора и предпринимателя свой взгляд на жизнь и своя стратегия развития. Наверное, нет ни одного, кто бы ни разу не ошибался и кто бы на 100% мог заранее предсказать успешность или неуспешность того или иного проекта в общепите. Об этом говорят, кстати, и сами клиенты-рестораторы.
— Наблюдается ли в городе бум индивидуальных проектов?
— Самостоятельных проектов, действительно, сейчас много, но называть это «бумом» я бы не стал, поскольку и в предыдущие годы тоже наблюдалось большое количество новых заведений. На мой взгляд, в целом по отрасли общественного питания всё стабильно.
— Весной при участии STEIT заключена сделка по аренде встройки под детский клуб на Петроградской стороне. Активно ли развивается сегмент индустрии для детей сегодня? В каких локациях и форматах?
— Сегмент сейчас, действительно, сильно развивается. В нашу компанию поступает большое количество запросов именно под детские и развивающие центры. По сравнению с предыдущими годами, сейчас их открывается гораздо больше. Форматы совершенно разные, поэтому и запросы поступают разные — от 50 до 300 кв.м, но средняя запрашиваемая площадь — это 150 кв.м.
Предпочтения в локациях — места проживания большого количества населения. Это, как правило, густонаселенные спальные районы Петербурга, крупные жилые массивы на границе города и области и в близлежащих к КАД территориях. Если говорить про детский клуб на Петроградской стороне на улице Профессора Попова, то он открыт в основном для посетителей ресторана «Коммуналка», чтобы в то время, пока родители едят и общаются в ресторане, дети тоже могли весело и с пользой провести время, а в будущем — уговорить родителей вернуться туда еще раз.
— Что происходит на рынке коммерческой недвижимости в новостройках? Есть ли какие-либо супер-
востребованные у арендаторов стройки или перегруженные стрит-ритейлом проекты?
— Как обычно, есть и то и другое. Существуют локации, где стрит-ритейла не хватает, а есть места, где наблюдается существенный перебор.
Важно понимать, что уровень спроса зависит не столько от количества помещений, сколько от их качества. Те застройщики, которые обращают внимание на качество строительства и проектирование коммерческих помещений, имеют гораздо больше шансов выручить больше денег с их продажи, а собственникам будет гораздо проще сдавать их в аренду. Но для большинства крупных застройщиков коммерческие помещения стоят все-таки далеко не на первом месте в приоритетах и как источник заработка, поскольку занимают, как правило, всего один-два этажа, а сверху — еще 25 этажей с квартирами, с продажи которых и получают основную прибыль.
Поэтому, к большому сожалению, зачастую до сих пор коммерческие площади строятся по старым советским проектам, в результате чего получаются в лучшем случае офисные помещения, а не торговые. Такие объекты могут подолгу пустовать без арендаторов, ведь в них есть существенные недостатки: большое количество несущих стен, недостаточный объем выделенной электрической мощности, минимум возможностей для последующей перепланировки, невостребованный метраж, низкие потолки, отсутствие вентиляционных каналов, маленькие окна вместо больших торговых витрин.
Кроме того, встречаются жилые комплексы с высокими пандусами, которые отталкивают конечных покупателей товаров. Это основные минусы, которые встречаются повсеместно. Но номер один среди главных недостатков — планировка. Если с остальным еще как-то можно работать, то неправильная планировка существенно сокращает количество будущих видов использования объекта. Например, если внутренние стены невозможно снести, перенести или сделать в них проемы.
Правильно выбрать формат — еще одна очень важная составляющая. Поясню: если в огромном жилом квартале все помещения маленькой нарезки, то наверняка будет проблема с размещением крупных арендаторов, например, продуктовых ритейлеров. Если же все блоки, наоборот, большие, то они тоже будут долго пустовать, ведь много объектов одного формата — неправильное решение. Нужно составлять оптимальный баланс помещений разных форматов.
Крайне важен вопрос организации и количества входов. Для большинства торговых организаций необходимо два: один основной и второй для того, чтобы осуществлять загрузку/выгрузку товаров. На данный момент большинство объектов строится с одним входом с фасада без возможности подъезда грузовых автомобилей.
Но в последнее время мы наблюдаем положительную динамику. Все больше застройщиков начинают строить коммерческую недвижимость правильно, ориентируясь на запросы и тенденции рынка стрит-ритейла. Уже есть примеры реализации очень хороших проектов.
— Кризис на рынке недвижимости называют обычно временем арендатора, который на фоне сокращения спроса может диктовать свои условия. Какие типы помещений до сих пор не затронул кризис, где спрос по-прежнему больше предложения?
— Безусловно, есть востребованные места, которые практически не затронул кризис. И есть ситуации, когда повышенный спрос на помещения создан искусственно. Приведу пример: если в жилом комплексе 49 помещений из 50 скромных метражей и только одно площадью 400–500 кв.м, то этот большой блок будет востребован, и за него в сегодняшних реалиях будут конкурировать продуктовики. Все объекты, обладающие преимуществами, всегда востребованы и, наоборот, всё однотипное или с большими недочетами будет менее ликвидным.
— Steit Development управляет несколькими сотнями объектов в сегменте стрит-ритейла. Каким образом осуществляется эксплуатационное управление этой недвижимостью? Существует ли в городе рынок услуг по эксплуатации стрит-ритейлом или каждый собственник решает все вопросы самостоятельно?
— Мы осуществляем эксплуатационное управление с помощью собственной службы, ее наличие является нашим огромным преимуществом. Большого количества публичных компаний, предлагающих услуги по эксплуатации для стрит-ритейла, на рынке нет. Зачастую собственники помещений решают эти вопросы самостоятельно от случая к случаю. В нашей собственной службе часть людей находится в штате, а по определенным вопросам используем услуги аутсорсинга у партнеров.
Хотя рынок стрит-ритейла демонстрирует достаточные объемы свободных площадей, количество вакантных предложений по весне традиционно уменьшается. Доля свободных площадей на основных торговых улицах Петербурга снижается третий квартал подряд, к концу первого квартала она достигла 6,4%, уменьшившись за январь-март на 0,3%, подсчитали в JLL.
Наиболее значительное сокращение показателя — в районе готовящейся к открытию станции метро «Василеостровская». Там за квартал уровень свободных помещений снизился до 6,0 и 3,7%. Васильевский остров вновь набирает популярность среди арендаторов, что, безусловно, скажется на уровне ценников. По сравнению с концом 2015 года максимальные ставки увеличились на 15–30% — до 2500–5000 руб./кв.м в месяц на 6–7‑й линиях и 1800–4500 руб./кв.м во встройках Среднего пр.
Максимальные арендные ставки в городе ожидаемо зафиксированы на Невском проспекте, 12 000 руб./кв.м в месяц. Это на 500 рублей меньше, чем к концу прошлого года.
Самыми востребованными остаются встройки от 200 до 500 кв.м в центре города, а также площади от 1000 кв.м в спальных районах и новых пригородных кварталах. Большинство ритейлоров настаивают на долгосрочных (5–10 лет) арендных контрактах и платежах в процентах от оборота.
Досье
Инвестиционно-управляющая компания STEIT управляет несколькими торговыми комплексами и более 300 объектами недвижимости формата стрит-ритейл. Сотрудничает с такими компаниями, как Сбербанк, ВТБ24, X5 Retail Group, ДИКСИ, Магнит, SPAR, Ginza Project, Мегафон, МТС, Билайн, Группа ЛСР, RBI, ЦДС, ЮИТ Санкт-Петербург, Евразия, Спектр, Первая помощь и пр.Источник Новость добавлена piv-ka
09.06.2016 06:16