Олигархи пошли в парк! Одни из крупнейших российских бизнесменов, Роман Абрамович и Арас Агаларов, а вместе с ними и южнокорейская Lotte Group, решили построить в Москве несколько полноценных парков развлечений. Инициаторы проектов надеются, что в результате удастся не только обновить отслужившие свое ПКиО, но и привлечь в них частные инвестиции. О том, как сделать проект парка развлечений привлекательными для бизнеса, а также о том, уживутся ли три «Диснейленда» в Москве, рассуждают эксперты в рамках нашей традиционной рубрики «Блиц-опрос».
Можно ли считать строительство развлекательных и тематических парков инвестиционно-привлекательным бизнесом?
Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lanу Realty
Данный бизнес нельзя назвать инвестиционно-привлекательным. В первую очередь, это связано с длительными сроками окупаемости от 10 до 15 лет. Государство должно стимулировать заинтересованность частных инвесторов в таких проектах.
Максим Титов, руководитель проектов Департамента оценки бизнеса и инвестиционных проектов Консалтинговой группы «НЭО Центр»
Сами по себе развлекательные аттракционы могут окупаться более 15-20 лет, но это не означает, что такие инвестиции не привлекательны. Дело в том, что тематический парк помимо аттракционов, как правило, включает в себя существенный комплекс коммерческой недвижимости, которая с учетом хорошего центра притяжения в виде аттракционов приносит неплохую прибыль инвестору. Кроме того, важно понимать, что большой тематический парк международного уровня приносит прибыль не только инвестору: за счет увеличения турпотока увеличиваются поступления туроператоров и перевозчиков, городских гостиниц и торговых центров, а также прочих смежных отраслей, что в синергии с увеличением рабочих мест и налоговых поступлений может оказывать ощутимый экономический эффект. В связи с этим девелопер такого парка может рассчитывать на определенные льготы от государства, что, в свою очередь, может увеличивать инвестиционную привлекательность проекта.
Екатерина Раздорских, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank
Строительство развлекательных и тематических парков можно считать инвестиционно-привлекательным, однако с определенными допущениями. Развитие развлекательных и тематических парков предполагает инвестиции на длительный период, срок окупаемости у подобных проектов достаточно длителен. Кроме того, их инвестиционная привлекательность зависит от условия вхождения в проект, стоимости приобретения территории под развитие. Более того, для финансовой успешности развлекательный парк должен работать круглый год, что затруднительно, учитывая сложные климатические условия в большинстве регионов России. Таким образом, подобные парки нужно строить закрытыми, по меньшей мере — частично, что ещё больше увеличивает необходимые инвестиции. Учитывая, что на текущий момент рынок располагает возможностями для инвестирования в проекты сроком окупаемости 6-8 лет, интерес к вложениям в тематические и развлекательные парки выходит за рамки только финансовых показателей.
Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International
Я бы назвал это скорее «красивым бизнесом». Инвестиционный потенциал развлекательных парков пока в РФ значительно ограничен – более привлекательно и менее рискованно вкладывать деньги в жилую или коммерческую недвижимость. Кроме того, в нашей стране достаточно короткий летний период. Поэтому для успешного функционирования парка в течение всего года необходимо часть аттракционов, развлечений делать крытыми, что существенно удорожает проект. Также немаловажен тот факт, что большинство парков в нашей стране находятся в муниципальной или федеральной собственности, поэтому без активного участия городских властей идеи частных инвестиций в парке долго будут оставаться на бумаге.
Ольга Збруева, руководитель по работе с клиентами компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate
При условии предварительно разработанной эффективной маркетинговой концепции, которая будет профессионально реализована, проект может стать привлекательным инвестиционным бизнесом. Это подразумевает, что будет глубоко исследован потенциал местоположения объекта, и в соответствии с ним будет предложена инфраструктура, включающая сопутствующие функции: торговая, гостиничная, офисная, рекреационная и др, имеющие перспективу развития в условиях имеющейся и будущей конкуренции.
Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A.Ricci / King Sturge
Строительство развлекательных и тематических парков является во всем мире инвестиционно-привлекательным. В России такого опыта до сих пор не было. Во многом это связано с тем, что проекты сложные, требуют хорошей квалификации, понимания того, что нужно потребителю, а также долгих и более дешевых денег, чем при реализации остальных проектов. Эффект подобных проектов заключается в их масштабе, поэтому делать одно колесо обозрения в парке Горького не имеет смысла. Окупаемость подобных проектов зависит от их многофункциональности и складывается из арендной платы кафе и ресторанов, гостиниц и проч.
Будут ли сразу три парка развлечений пользоваться достаточным спросом для выхода на приемлемый срок окупаемости?
Алексей Могила
Без комментариев.
Максим Титов
Безусловно, три так называемых «Диснейленда» — это слишком много даже для такого крупного города как Москва. Если все три проекта будут реализованы, то больше остальных выиграет тот из инвесторов, кто быстрее выйдет на рынок. Кроме того проекты Романа Абрамовича и Араса Агаларова могут быть более успешными, чем потенциальный проект Lotte Group, за счет удачного местоположения на территории исторических парков. При этом итоговая окупаемость проектов будет в большей степени зависеть не от влияния конкуренции со стороны других парков, а от того, какой объем жилой и коммерческой недвижимости в составе проектов инвесторам удастся согласовать с городскими властями.
Екатерина Раздорских
Потенциально уровень спроса у населения очень высок, но в реальности он во много будет обусловлен стоимостью посещения парка (входными ценами на билеты, стоимостью сувенирной продукции и др.) и уровнем его управления. Если управляющим компаниям удастся добиться золотой середины между стоимостью посещения и уровнем управления/интересности парка, то спрос населения будет высок. Однако, хотелось бы отметить, что в мире даже при значительном спросе уровень окупаемости подобных проектов высок и превышает аналогичный показатель по более классическим объектам недвижимости различного функционального назначения.
Дмитрий Волков
Приемлемый срок окупаемости подобных проектов превышает средние показатели для более традиционного девелопмента, поэтому я бы вообще не привязывался к оценке возможного срока окупаемости. В отношении спроса со стороны потребителей – 3 проекта для такого города, как Москва не много. При этом, далеко не факт, что хотя бы один проект будет реализован.
Ольга Збруева
Три указанных проекта, даже в случае одновременного выхода на рынок города, могут рассчитывать на высокий спрос. В настоящее время в Москве, городе с многомиллионным населением и миллионами туристов ежегодно, нет ни одного современного тематического парка, которые в других странах являются одними из главных достопримечательностей, и не только в столичных городах, привлекающих миллионы посетителей в год, в том числе за счет иностранных туристов. Указанные проекты будут реализованы крупными профессиональными девелоперами с привлечением крупнейших мировых экспертов в этой сфере. При условии, что эти проекты будут созданы не только в соответствии с новейшими требованиями в этой сфере, но и с учетом реалий российского рынка и менталитета, то можно надеяться на успех и востребованность не только со стороны посетителей, но и соинвесторов и арендаторов.
Владимир Авдеев
Идея создания подмосковного «Диснейленда» обсуждается уже лет восемь. Что касается проекта Lotte Group, пока не выбрана площадка и не подписаны никакие документы, обсуждать, будет ли он пользоваться спросом, преждевременно. Во-вторых, речь идет о создании развлекательного парка формата Диснейленд, который скорее всего будет располагаться за границами Москвы либо на большой территории внутри столицы, в любом случае речь идет о создании города со своими аттракционами, гостиницами, кинотеатрами, ресторанами. Этот парк станет магнитом не только для столицы, но и для ближайших городов. И его экономическая эффективность не вызывает сомнений.
Существует и другой формат парка развлечений – типа парка Горького, куда горожане приезжают в выходные. Срок реализации таких проектов – от 6 до 10 лет. Проект развлекательного парка окупается не так быстро, как объекты коммерческой или жилой недвижимости, и доходность его несколько меньше. Но это инфраструктурный проект, проект, который меняет облик города, и это нужно учитывать. Какую недвижимость целесообразно возводить на территории будущего паркового строительства, чтобы привлечь частные инвестиции?
Наиболее привлекательными для инвестиций являются гостиничная и торговая недвижимость. На небольшом удалении от парка может быть востребована жилая застройка.
Екатерина Раздорских
Мировая практика показывает, что территория развлекательных парков помимо развлекательной и парковой функций, которые менее доходны, дополнена также коммерческими назначениями, которые генерируют более высокую выручку. К числу таковых назначений относятся, прежде всего, торговая, а также гостиничная функции. Наличие подобных объектов в составе парковых территорий наряду с привлекательными условиями предлагаемого участия способно привлечь частные инвестиции.
Возведение развлекательных и тематических парков сопряжено с большими затратами на обеспечение инфраструктурной составляющей и последующее обслуживание территории (включая масштабные ландшафтные работы) и возведенных объектов. Денежный поток в тематических парках должен формироваться из таких основных источников, как: поступления от деятельности аттракционов; поступления от сдачи в аренду площадей под размещение предприятий торговли и услуг; поступлений от проведения шоу, концертов, конференций и других мероприятий.
Одним из ключевых источников дохода должна стать деятельность предприятий торговли (например, сувенирами) и общественного питания. Немаловажным может стать размещение гостиничной функции, спортивной составляющей (прокат инвентаря, картинг, гольф и т.д.). Существенную долю в прибыли при правильной организации процесса может составить продажа рекламных возможностей для различных компаний в сфере товаров народного потребления и др. сфер деятельности: многие торговые марки используют тематические парки в качестве ресурса для размещения рекламы и продвижения своей продукции.
Владимир Авдеев
Необходимо строить на территории парка развлечений торговые площади, гостиницы, а также жилые комплексы, которые потом можно сдавать в аренду. Есть хороший пример – на территории Московского гольф-клуба (ул. Довженко) построили небольшие жилые и офисные здания, которые сдаются в аренду. То же самое происходит на территории гольф-клуба в Нахабино. Сравнение развлекательных парков с гольф-клубами вполне уместно, так как и в первом, и во втором случае мы имеем дело с большим инфраструктурным проектом, где гигантские деньги вкладываются в освоение земли, облагораживание ландшафта. Выигрывает инвестор за счет недвижимости, расположенной на территории объекта: апартаментов, гостиниц, ресторанов и т.д.Источник
Новость добавлена piv-ka 30.05.2011 10:42
Можно ли считать строительство развлекательных и тематических парков инвестиционно-привлекательным бизнесом?
Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lanу Realty
Данный бизнес нельзя назвать инвестиционно-привлекательным. В первую очередь, это связано с длительными сроками окупаемости от 10 до 15 лет. Государство должно стимулировать заинтересованность частных инвесторов в таких проектах.
Максим Титов, руководитель проектов Департамента оценки бизнеса и инвестиционных проектов Консалтинговой группы «НЭО Центр»
Сами по себе развлекательные аттракционы могут окупаться более 15-20 лет, но это не означает, что такие инвестиции не привлекательны. Дело в том, что тематический парк помимо аттракционов, как правило, включает в себя существенный комплекс коммерческой недвижимости, которая с учетом хорошего центра притяжения в виде аттракционов приносит неплохую прибыль инвестору. Кроме того, важно понимать, что большой тематический парк международного уровня приносит прибыль не только инвестору: за счет увеличения турпотока увеличиваются поступления туроператоров и перевозчиков, городских гостиниц и торговых центров, а также прочих смежных отраслей, что в синергии с увеличением рабочих мест и налоговых поступлений может оказывать ощутимый экономический эффект. В связи с этим девелопер такого парка может рассчитывать на определенные льготы от государства, что, в свою очередь, может увеличивать инвестиционную привлекательность проекта.
Екатерина Раздорских, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank
Строительство развлекательных и тематических парков можно считать инвестиционно-привлекательным, однако с определенными допущениями. Развитие развлекательных и тематических парков предполагает инвестиции на длительный период, срок окупаемости у подобных проектов достаточно длителен. Кроме того, их инвестиционная привлекательность зависит от условия вхождения в проект, стоимости приобретения территории под развитие. Более того, для финансовой успешности развлекательный парк должен работать круглый год, что затруднительно, учитывая сложные климатические условия в большинстве регионов России. Таким образом, подобные парки нужно строить закрытыми, по меньшей мере — частично, что ещё больше увеличивает необходимые инвестиции. Учитывая, что на текущий момент рынок располагает возможностями для инвестирования в проекты сроком окупаемости 6-8 лет, интерес к вложениям в тематические и развлекательные парки выходит за рамки только финансовых показателей.
Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International
Я бы назвал это скорее «красивым бизнесом». Инвестиционный потенциал развлекательных парков пока в РФ значительно ограничен – более привлекательно и менее рискованно вкладывать деньги в жилую или коммерческую недвижимость. Кроме того, в нашей стране достаточно короткий летний период. Поэтому для успешного функционирования парка в течение всего года необходимо часть аттракционов, развлечений делать крытыми, что существенно удорожает проект. Также немаловажен тот факт, что большинство парков в нашей стране находятся в муниципальной или федеральной собственности, поэтому без активного участия городских властей идеи частных инвестиций в парке долго будут оставаться на бумаге.
Ольга Збруева, руководитель по работе с клиентами компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate
При условии предварительно разработанной эффективной маркетинговой концепции, которая будет профессионально реализована, проект может стать привлекательным инвестиционным бизнесом. Это подразумевает, что будет глубоко исследован потенциал местоположения объекта, и в соответствии с ним будет предложена инфраструктура, включающая сопутствующие функции: торговая, гостиничная, офисная, рекреационная и др, имеющие перспективу развития в условиях имеющейся и будущей конкуренции.
Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A.Ricci / King Sturge
Строительство развлекательных и тематических парков является во всем мире инвестиционно-привлекательным. В России такого опыта до сих пор не было. Во многом это связано с тем, что проекты сложные, требуют хорошей квалификации, понимания того, что нужно потребителю, а также долгих и более дешевых денег, чем при реализации остальных проектов. Эффект подобных проектов заключается в их масштабе, поэтому делать одно колесо обозрения в парке Горького не имеет смысла. Окупаемость подобных проектов зависит от их многофункциональности и складывается из арендной платы кафе и ресторанов, гостиниц и проч.
Будут ли сразу три парка развлечений пользоваться достаточным спросом для выхода на приемлемый срок окупаемости?
Алексей Могила
Без комментариев.
Максим Титов
Безусловно, три так называемых «Диснейленда» — это слишком много даже для такого крупного города как Москва. Если все три проекта будут реализованы, то больше остальных выиграет тот из инвесторов, кто быстрее выйдет на рынок. Кроме того проекты Романа Абрамовича и Араса Агаларова могут быть более успешными, чем потенциальный проект Lotte Group, за счет удачного местоположения на территории исторических парков. При этом итоговая окупаемость проектов будет в большей степени зависеть не от влияния конкуренции со стороны других парков, а от того, какой объем жилой и коммерческой недвижимости в составе проектов инвесторам удастся согласовать с городскими властями.
Екатерина Раздорских
Потенциально уровень спроса у населения очень высок, но в реальности он во много будет обусловлен стоимостью посещения парка (входными ценами на билеты, стоимостью сувенирной продукции и др.) и уровнем его управления. Если управляющим компаниям удастся добиться золотой середины между стоимостью посещения и уровнем управления/интересности парка, то спрос населения будет высок. Однако, хотелось бы отметить, что в мире даже при значительном спросе уровень окупаемости подобных проектов высок и превышает аналогичный показатель по более классическим объектам недвижимости различного функционального назначения.
Дмитрий Волков
Приемлемый срок окупаемости подобных проектов превышает средние показатели для более традиционного девелопмента, поэтому я бы вообще не привязывался к оценке возможного срока окупаемости. В отношении спроса со стороны потребителей – 3 проекта для такого города, как Москва не много. При этом, далеко не факт, что хотя бы один проект будет реализован.
Ольга Збруева
Три указанных проекта, даже в случае одновременного выхода на рынок города, могут рассчитывать на высокий спрос. В настоящее время в Москве, городе с многомиллионным населением и миллионами туристов ежегодно, нет ни одного современного тематического парка, которые в других странах являются одними из главных достопримечательностей, и не только в столичных городах, привлекающих миллионы посетителей в год, в том числе за счет иностранных туристов. Указанные проекты будут реализованы крупными профессиональными девелоперами с привлечением крупнейших мировых экспертов в этой сфере. При условии, что эти проекты будут созданы не только в соответствии с новейшими требованиями в этой сфере, но и с учетом реалий российского рынка и менталитета, то можно надеяться на успех и востребованность не только со стороны посетителей, но и соинвесторов и арендаторов.
Владимир Авдеев
Идея создания подмосковного «Диснейленда» обсуждается уже лет восемь. Что касается проекта Lotte Group, пока не выбрана площадка и не подписаны никакие документы, обсуждать, будет ли он пользоваться спросом, преждевременно. Во-вторых, речь идет о создании развлекательного парка формата Диснейленд, который скорее всего будет располагаться за границами Москвы либо на большой территории внутри столицы, в любом случае речь идет о создании города со своими аттракционами, гостиницами, кинотеатрами, ресторанами. Этот парк станет магнитом не только для столицы, но и для ближайших городов. И его экономическая эффективность не вызывает сомнений.
Существует и другой формат парка развлечений – типа парка Горького, куда горожане приезжают в выходные. Срок реализации таких проектов – от 6 до 10 лет. Проект развлекательного парка окупается не так быстро, как объекты коммерческой или жилой недвижимости, и доходность его несколько меньше. Но это инфраструктурный проект, проект, который меняет облик города, и это нужно учитывать.
Какую недвижимость целесообразно возводить на территории будущего паркового строительства, чтобы привлечь частные инвестиции?
Алексей Могила
Торговые комплексы, заведения общепита, развлекательные зоны.
Максим Титов
Наиболее привлекательными для инвестиций являются гостиничная и торговая недвижимость. На небольшом удалении от парка может быть востребована жилая застройка.
Екатерина Раздорских
Мировая практика показывает, что территория развлекательных парков помимо развлекательной и парковой функций, которые менее доходны, дополнена также коммерческими назначениями, которые генерируют более высокую выручку. К числу таковых назначений относятся, прежде всего, торговая, а также гостиничная функции. Наличие подобных объектов в составе парковых территорий наряду с привлекательными условиями предлагаемого участия способно привлечь частные инвестиции.
Дмитрий Волков
Ресторанные комплексы, торговые помещения, развлекательные комплексы.
Ольга Збруева
Возведение развлекательных и тематических парков сопряжено с большими затратами на обеспечение инфраструктурной составляющей и последующее обслуживание территории (включая масштабные ландшафтные работы) и возведенных объектов. Денежный поток в тематических парках должен формироваться из таких основных источников, как: поступления от деятельности аттракционов; поступления от сдачи в аренду площадей под размещение предприятий торговли и услуг; поступлений от проведения шоу, концертов, конференций и других мероприятий.
Одним из ключевых источников дохода должна стать деятельность предприятий торговли (например, сувенирами) и общественного питания. Немаловажным может стать размещение гостиничной функции, спортивной составляющей (прокат инвентаря, картинг, гольф и т.д.). Существенную долю в прибыли при правильной организации процесса может составить продажа рекламных возможностей для различных компаний в сфере товаров народного потребления и др. сфер деятельности: многие торговые марки используют тематические парки в качестве ресурса для размещения рекламы и продвижения своей продукции.
Владимир Авдеев
Необходимо строить на территории парка развлечений торговые площади, гостиницы, а также жилые комплексы, которые потом можно сдавать в аренду. Есть хороший пример – на территории Московского гольф-клуба (ул. Довженко) построили небольшие жилые и офисные здания, которые сдаются в аренду. То же самое происходит на территории гольф-клуба в Нахабино. Сравнение развлекательных парков с гольф-клубами вполне уместно, так как и в первом, и во втором случае мы имеем дело с большим инфраструктурным проектом, где гигантские деньги вкладываются в освоение земли, облагораживание ландшафта. Выигрывает инвестор за счет недвижимости, расположенной на территории объекта: апартаментов, гостиниц, ресторанов и т.д.Источник Новость добавлена piv-ka
30.05.2011 10:42