Разумная ставка арендной платы и оптимальная площадь – условия, необходимые для успеха развлекательного центра.
Развитие индустрии развлечений в Украине с незначительной задержкой во времени в точности повторяет российскую схему, которая в свою очередь со значительным опозданием идет по стопам американского развлекательного бизнеса. Нас ждет существенное переформатирование уже существующих объектов торговой недвижимости, связанное с добавлением и расширением развлекательной составляющей, а также внедрение новых форматов. ИНДУСТРИЯ РАЗВЛЕЧЕНИЙ НАБИРАЕТ СИЛУ
Рынок развлекательных центров в Украине активно начал формироваться с 2005–2006 годов, когда помимо разрозненных небольших аркад при кинотеатрах стали создаваться полноценные детские развлекательные заведения. Вскоре появился формат детских развлекательных центров в составе торговых объектов, который получил свое развитие и завоевал популярность в лице таких операторов, как «Игроленд», «Пластилин», «Ураган» и др. Эти объекты создавались на арендованной оператором площади в ТЦ. Они представляют собой отдельные зоны площадью 800–1 500 м2, с кафе, лабиринтом, развлекательными аппаратами и помещениями для проведения мероприятий. Данный формат является наиболее простым и разумным для старта в развлекательном бизнесе. Арендная плата при этом составляет около $10–30/м2/месяц. Арендатор обычно инвестирует в оборудование порядка $1 000–1 500 в м2. Таким образом, в торговый центр заходит якорный арендатор, что позволяет убить «двух зайцев»: привлечь и удержать посетителей с детьми, а новому оператору получить бизнес со сроком окупаемости порядка трех лет. Кризисные явления 2008–2009 года по объективным причинам притормозили бурное развитие действующих сетевых операторов, а также появление новых. Частично это связано с падением доходности развлекательных объектов, хотя оно было не слишком велико в сравнении с удорожанием кредитного ресурса и перераспределением инвестиционных потоков. В то же время большинство строящихся тогда торговых объектов уже имели в своих планах развлекательную составляющую, поскольку объективно это значительно повышает конкурентоспособность и привлекательность объектов относительно действующих ТЦ, в составе которых нет развлекающей составляющей. При этом практически все торговые объекты, которые не были заморожены, в этот период столкнулись с более чем ограниченной возможностью привлечь к себе операторов, даже предлагая минимальные арендные ставки. Как следствие, некоторые инвесторы торговой недвижимости пришли к решению самостоятельного создания развлекательных составляющих в своих торговых центрах. К 2010 году мы стали свидетелями появления центров, в которых помимо детей могут увлекательно проводить время взрослые – такие развлекательные центры получили название семейные. Объекты уже создавались как в составе ТЦ, так и отдельно стоящие. Одним из ключевых условий, отличающих новые объекты, стало то, что инвесторы таких развлекательных центров были одновременно и собственниками помещений. Естественно, это позволило им создать по-настоящему большие центры, площадью свыше 5 тыс. м2, с инвестициями в оборудование, не превышающими $1 тыс./м2. Создание такого объекта зачастую приводит к более длительным срокам окупаемости. Наиболее яркими примерами таких центров можно назвать «Дрим Таун» и «Блокбастер». Первый является самым ярким для Украины образцом развлекательного центра в составе ТЦ, а второй – наглядным образцом самостоятельного развлекательного комплекса. При этом, как все первопроходцы, эти объекты постоянно работают над совершенствованием своих форматов и постоянно развивают и видоизменяют наполнение объектов. Так, совсем недавно в «Дрим Тауне» был ликвидирован аттракцион минигольф, открыт 4Д кинотеатр, перемещены детские аттракционы, сейчас происходит реорганизация боулинга. «Блокбастер» же дополнил ассортимент 4Д кинотеатром, катком, развлекательными аппаратами и даже фитнесом.
ОПЫТ – СЫН ОШИБОК ТРУДНЫХ…
Анализируя опыт эксплуатации развлекательных центров на арендованных площадях и собственных помещениях, можно отметить следующие положительные и отрицательные аспекты. На арендных площадях операторы стремятся к максимальной эффективности инвестиций и выручки с каждого квадратного метра. Их преимуществом является то, что в случае просчетов можно относительно безболезненно сменить местоположение центра, но при этом они почти не защищены от возможного изменения условий аренды со стороны арендодателя. Когда же развлекательный формат создается на базе собственного объекта недвижимости, зачастую можно наблюдать не слишком эффективное распределение площадей на этапе открытия, что требует последующей доводки и переформатирования. Из опыта многих торговых объектов, сдающих площади в аренду под развлекательные центры, можно обозначить наиболее частые «болезни». Первая и самая опасная – завышение арендной ставки. Обычно это заканчивается тем, что такие площадки арендует неопытный оператор, который вскоре после открытия объекта перестает платить аренду и затем закрывается. При этом ТЦ страдает не меньше оператора, поскольку закрытый развлекательный центр не способствует популярности торгового, а изменение целевого назначения площадки зачастую проблематично. Вторая ошибка – стремление привлечь оператора низкой арендной ставкой. Очевидно, что через очень короткий период времени у торгового центра возникает здравое желание все же получать адекватный доход с площади, отданной за бесценок развлекательному центру. И это приводит к неминуемому конфликту интересов, который чаще всего заканчивается потерями с обеих сторон. Третьим хроническим «диагнозом» является определение размера площади под развлекательную составляющую на основе планировки, созданной проектировщиками центра. Результатом такого подхода чаще всего становятся раздутые по площади развлекательные центры, эффективно оперировать которыми практически невозможно. Это в свою очередь в большинстве случаев приводит к закрытию или уменьшению развлекательных центров до разумного размера. Одним из решений для определения взвешенной оплаты арендатором за пользование помещением является использование оплаты в расчете процента от выручки развлекательного центра, которая в этом бизнесе обычно составляет до 20 %. Подводя итог можно сказать, что справедливая и разумная ставка арендной платы и оптимальная площадь – условия, жизненно необходимые для успеха развлекательного центра. Помочь в этом могут опытные профессионалы развлекательной индустрии, которые помимо всего прочего помогут разработать рациональный формат центра, подобрать оборудование, составить финансовый план и тщательно продумать прочие составляющие концепции, которая позволит достичь успеха в этом бизнесе.
ПО СТОПАМ СОСЕДЕЙ
Совершив краткий экскурс в непродолжительную историю существования отечественных развлекательных центров Украины и оценив текущее состояние рынка, можно попробовать попытаться заглянуть в недалекое будущее. Не надо быть пророком, чтобы предвидеть простую закономерность: развитие индустрии развлечений в Украине с незначительной задержкой во времени в точности повторяет российскую схему, которая в свою очередь со значительным опозданием идет по стопам американского развлекательного бизнеса. Как показывает практика, на первом этапе вперед выбиваются новички, в скором времени набивающие шишки на попытках вслепую повторить успешный опыт соседей и полагающиеся на оборудование, бывшее в эксплуатации, и дешевую китайскую продукцию. Более преспективны бывают топ-менеджеры и младшие партнеры некоторых успешных центров, которые решаются выйти в «свободное плавание» с собственными проектами. Как правило, это выглядит довольно привлекательно, но зачастую несколько рискованно, ибо создание эффективного развлекательного бизнеса требует учета многих составляющих, а именно: • правильного выбора места расположения; • рациональной подборки доходного оборудования; • верной расстановки аттракционов по площадке и по отношению друг к другу; • справедливой политики ценообразования всех составляющих центра; • адекватного вознаграждения посетителей призами и бонусами; • хорошего подбора призов и мерчандайзинга призотеки; • взвешенной маркетинговой политики по привлечению и удержанию посетителей; • строгой учетной политики по отношению к денежных средствам, призам, билетикам, жетонам и другим объектам возможных хищений; • грамотной работы управляющих по подбору, обучению и управлению персоналом.
Большинству новых операторов придется осваивать данные премудрости путем проб и ошибок.
НОВЫЕ ФОРМАТЫ НЕ ЗА ГОРАМИ
В качестве основных тенденций будущего рынка можно выделить появление и развитие новых форматов, среди которых самыми яркими следует назвать создание парков аттракционов в помещениях развлекательных центров для взрослых и особо эффективных мини-форматов. При этом парки будут создаваться в новых ТЦ на площади более 5 тыс. м2, с инвестициями, превышающими $3 тыс. в м2. Такие парки, несомненно, будут создавать мощнейший целевой поток посетителей, что в свою очередь выделит торговый центр среди конкурентов. Однако окупаемость таких проектов будет существенно превышать пять лет. Форматы для взрослых, сочетающие в себе полноценные рестораны с барами и развлекательной составляющей, расположенные на площадях около 2–3 тыс. м2, будут нацелены как на обычных посетителей, так и на корпоративные мероприятия и ивентрынок. При этом эффективность таких объектов будет определяться не только знанием, как создать объект, но, прежде всего, умением им управлять. В этом случае инвестиции на уровне $2 тыс. в м2 с таких объектов могут возвращаться в течение двух-трех лет. Отдельно следует остановиться на мини-форматах, яркие образцы которых уже начали появляться в Украине. Они создаются на площади 50–200 м2 в различных объектах торговой недвижимости. Чаще всего это аркады с видеосиммуляторами. К примеру, в мае 2010 года сетевой проект «СюрПриз» представил в «Дрим Тауне» концепцию, основанную на аппаратах с выдачей билетиков (редемпшн). Эта концепция показала отличные результаты и при эффективном управлении способна возвращать инвестиции порядка $3 тыс. в м2 за период менее двух лет. Менее чем за год данная сеть открыла еще несколько пилотных размещений в России и сейчас имеет все шансы получить успешное развитие через продажу франшиз. Такой неприхотливый формат позволит выйти на развлекательный рынок малому бизнесу, который способен инвестировать в один объект суммы порядка $150–250 тыс. Главными преимуществами формата «СюрПриз» является ускоренный возврат инвестиций, минимизация рисков и простое вхождение посредством франшизы. Также нас ждет существенное переформатирование уже существующих объектов торговой недвижимости, связанное с добавлением и расширением развлекательной составляющей. Если посмотреть на проекты новых торговых центров, то практически невозможно найти центры без развлечений. Следовательно, существующие торговые объекты, чтобы остаться конкурентоспособными по отношению к новичкам, будут вынуждены изменяться. В России такие процессы начались еще в 2007–2008 годах, и только кризис замедлил повторение этих сценариев в Украине. Сервисная составляющая развлекательного рынка Украины также будет активно развиваться, что приведет к появлению большего количества компаний занимающихся консалтингом, поставкой оборудования и управлением в области развлекательного бизнеса.
Прочитать статью в оригинальном виде можно в журнале Property Times № 10(351), 04–10.04.2011 годаИсточник
Статья добавлена piv-ka 29.06.2011 08:01
Развитие индустрии развлечений в Украине с незначительной задержкой во времени в точности повторяет российскую схему, которая в свою очередь со значительным опозданием идет по стопам американского развлекательного бизнеса. Нас ждет существенное переформатирование уже существующих объектов торговой недвижимости, связанное с добавлением и расширением развлекательной составляющей, а также внедрение новых форматов.
ИНДУСТРИЯ РАЗВЛЕЧЕНИЙ НАБИРАЕТ СИЛУ
Рынок развлекательных центров в Украине активно начал формироваться с 2005–2006 годов, когда помимо разрозненных небольших аркад при кинотеатрах стали создаваться полноценные детские развлекательные заведения. Вскоре появился формат детских развлекательных центров в составе торговых объектов, который получил свое развитие и завоевал популярность в лице таких операторов, как «Игроленд», «Пластилин», «Ураган» и др. Эти объекты создавались на арендованной оператором площади в ТЦ. Они представляют собой отдельные зоны площадью 800–1 500 м2, с кафе, лабиринтом, развлекательными аппаратами и помещениями для проведения мероприятий. Данный формат является наиболее простым и разумным для старта в развлекательном бизнесе. Арендная плата при этом составляет около $10–30/м2/месяц. Арендатор обычно инвестирует в оборудование порядка $1 000–1 500 в м2. Таким образом, в торговый центр заходит якорный арендатор, что позволяет убить «двух зайцев»: привлечь и удержать посетителей с детьми, а новому оператору получить бизнес со сроком окупаемости порядка трех лет. Кризисные явления 2008–2009 года по объективным причинам притормозили бурное развитие действующих сетевых операторов, а также появление новых. Частично это связано с падением доходности развлекательных объектов, хотя оно было не слишком велико в сравнении с удорожанием кредитного ресурса и перераспределением инвестиционных потоков.
В то же время большинство строящихся тогда торговых объектов уже имели в своих планах развлекательную составляющую, поскольку объективно это значительно повышает конкурентоспособность и привлекательность объектов относительно действующих ТЦ, в составе которых нет развлекающей составляющей. При этом практически все торговые объекты, которые не были заморожены, в этот период столкнулись с более чем ограниченной возможностью привлечь к себе операторов, даже предлагая минимальные арендные ставки. Как следствие, некоторые инвесторы торговой недвижимости пришли к решению самостоятельного создания развлекательных составляющих в своих торговых центрах. К 2010 году мы стали свидетелями появления центров, в которых помимо детей могут увлекательно проводить время взрослые – такие развлекательные центры получили название семейные. Объекты уже создавались как в составе ТЦ, так и отдельно стоящие.
Одним из ключевых условий, отличающих новые объекты, стало то, что инвесторы таких развлекательных центров были одновременно и собственниками помещений. Естественно, это позволило им создать по-настоящему большие центры, площадью свыше 5 тыс. м2, с инвестициями в оборудование, не превышающими $1 тыс./м2. Создание такого объекта зачастую приводит к более длительным срокам окупаемости. Наиболее яркими примерами таких центров можно назвать «Дрим Таун» и «Блокбастер». Первый является самым ярким для Украины образцом развлекательного центра в составе ТЦ, а второй – наглядным образцом самостоятельного развлекательного комплекса. При этом, как все первопроходцы, эти объекты постоянно работают над совершенствованием своих форматов и постоянно развивают и видоизменяют наполнение объектов. Так, совсем недавно в «Дрим Тауне» был ликвидирован аттракцион минигольф, открыт 4Д кинотеатр, перемещены детские аттракционы, сейчас происходит реорганизация боулинга. «Блокбастер» же дополнил ассортимент 4Д кинотеатром, катком, развлекательными аппаратами и даже фитнесом.
ОПЫТ – СЫН ОШИБОК ТРУДНЫХ…
Анализируя опыт эксплуатации развлекательных центров на арендованных площадях и собственных помещениях, можно отметить следующие положительные и отрицательные аспекты. На арендных площадях операторы стремятся к максимальной эффективности инвестиций и выручки с каждого квадратного метра. Их преимуществом является то, что в случае просчетов можно относительно безболезненно сменить местоположение центра, но при этом они почти не защищены от возможного изменения условий аренды со стороны арендодателя.
Когда же развлекательный формат создается на базе собственного объекта недвижимости, зачастую можно наблюдать не слишком эффективное распределение площадей на этапе открытия, что требует последующей доводки и переформатирования. Из опыта многих торговых объектов, сдающих площади в аренду под развлекательные центры, можно обозначить наиболее частые «болезни». Первая и самая опасная – завышение арендной ставки. Обычно это заканчивается тем, что такие площадки арендует неопытный оператор, который вскоре после открытия объекта перестает платить аренду и затем закрывается. При этом ТЦ страдает не меньше оператора, поскольку закрытый развлекательный центр не способствует популярности торгового, а изменение целевого назначения площадки зачастую проблематично. Вторая ошибка – стремление привлечь оператора низкой арендной ставкой. Очевидно, что через очень короткий период времени у торгового центра возникает здравое желание все же получать адекватный доход с площади, отданной за бесценок развлекательному центру. И это приводит к неминуемому конфликту интересов, который чаще всего заканчивается потерями с обеих сторон.
Третьим хроническим «диагнозом» является определение размера площади под развлекательную составляющую на основе планировки, созданной проектировщиками центра. Результатом такого подхода чаще всего становятся раздутые по площади развлекательные центры, эффективно оперировать которыми практически невозможно. Это в свою очередь в большинстве случаев приводит к закрытию или уменьшению развлекательных центров до разумного размера. Одним из решений для определения взвешенной оплаты арендатором за пользование помещением является использование оплаты в расчете процента от выручки развлекательного центра, которая в этом бизнесе обычно составляет до 20 %.
Подводя итог можно сказать, что справедливая и разумная ставка арендной платы и оптимальная площадь – условия, жизненно необходимые для успеха развлекательного центра. Помочь в этом могут опытные профессионалы развлекательной индустрии, которые помимо всего прочего помогут разработать рациональный формат центра, подобрать оборудование, составить финансовый план и тщательно продумать прочие составляющие концепции, которая позволит достичь успеха в этом бизнесе.
ПО СТОПАМ СОСЕДЕЙ
Совершив краткий экскурс в непродолжительную историю существования отечественных развлекательных центров Украины и оценив текущее состояние рынка, можно попробовать попытаться заглянуть в недалекое будущее. Не надо быть пророком, чтобы предвидеть простую закономерность: развитие индустрии развлечений в Украине с незначительной задержкой во времени в точности повторяет российскую схему, которая в свою очередь со значительным опозданием идет по стопам американского развлекательного бизнеса.
Как показывает практика, на первом этапе вперед выбиваются новички, в скором времени набивающие шишки на попытках вслепую повторить успешный опыт соседей и полагающиеся на оборудование, бывшее в эксплуатации, и дешевую китайскую продукцию. Более преспективны бывают топ-менеджеры и младшие партнеры некоторых успешных центров, которые решаются выйти в «свободное плавание» с собственными проектами. Как правило, это выглядит довольно привлекательно, но зачастую несколько рискованно, ибо создание эффективного развлекательного бизнеса требует учета многих составляющих, а именно:
• правильного выбора места расположения;
• рациональной подборки доходного оборудования;
• верной расстановки аттракционов по площадке и по отношению друг к другу;
• справедливой политики ценообразования всех составляющих центра;
• адекватного вознаграждения посетителей призами и бонусами;
• хорошего подбора призов и мерчандайзинга призотеки;
• взвешенной маркетинговой политики по привлечению и удержанию посетителей;
• строгой учетной политики по отношению к денежных средствам, призам, билетикам, жетонам и другим объектам возможных хищений;
• грамотной работы управляющих по подбору, обучению и управлению персоналом.
Большинству новых операторов придется осваивать данные премудрости путем проб и ошибок.
НОВЫЕ ФОРМАТЫ НЕ ЗА ГОРАМИ
В качестве основных тенденций будущего рынка можно выделить появление и развитие новых форматов, среди которых самыми яркими следует назвать создание парков аттракционов в помещениях развлекательных центров для взрослых и особо эффективных мини-форматов. При этом парки будут создаваться в новых ТЦ на площади более 5 тыс. м2, с инвестициями, превышающими $3 тыс. в м2. Такие парки, несомненно, будут создавать мощнейший целевой поток посетителей, что в свою очередь выделит торговый центр среди конкурентов. Однако окупаемость таких проектов будет существенно превышать пять лет.
Форматы для взрослых, сочетающие в себе полноценные рестораны с барами и развлекательной составляющей, расположенные на площадях около 2–3 тыс. м2, будут нацелены как на обычных посетителей, так и на корпоративные мероприятия и ивентрынок. При этом эффективность таких объектов будет определяться не только знанием, как создать объект, но, прежде всего, умением им управлять. В этом случае инвестиции на уровне $2 тыс. в м2 с таких объектов могут возвращаться в течение двух-трех лет. Отдельно следует остановиться на мини-форматах, яркие образцы которых уже начали появляться в Украине. Они создаются на площади 50–200 м2 в различных объектах торговой недвижимости. Чаще всего это аркады с видеосиммуляторами. К примеру, в мае 2010 года сетевой проект «СюрПриз» представил в «Дрим Тауне» концепцию, основанную на аппаратах с выдачей билетиков (редемпшн). Эта концепция показала отличные результаты и при эффективном управлении способна возвращать инвестиции порядка $3 тыс. в м2 за период менее двух лет. Менее чем за год данная сеть открыла еще несколько пилотных размещений в России и сейчас имеет все шансы получить успешное развитие через продажу франшиз. Такой неприхотливый формат позволит выйти на развлекательный рынок малому бизнесу, который способен инвестировать в один объект суммы порядка $150–250 тыс. Главными преимуществами формата «СюрПриз» является ускоренный возврат инвестиций, минимизация рисков и простое вхождение посредством франшизы.
Также нас ждет существенное переформатирование уже существующих объектов торговой недвижимости, связанное с добавлением и расширением развлекательной составляющей. Если посмотреть на проекты новых торговых центров, то практически невозможно найти центры без развлечений. Следовательно, существующие торговые объекты, чтобы остаться конкурентоспособными по отношению к новичкам, будут вынуждены изменяться. В России такие процессы начались еще в 2007–2008 годах, и только кризис замедлил повторение этих сценариев в Украине. Сервисная составляющая развлекательного рынка Украины также будет активно развиваться, что приведет к появлению большего количества компаний занимающихся консалтингом, поставкой оборудования и управлением в области развлекательного бизнеса.
Прочитать статью в оригинальном виде можно в журнале Property Times № 10(351), 04–10.04.2011 годаИсточник Статья добавлена piv-ka
29.06.2011 08:01